路線価 (2023) 兵庫県神崎郡福崎町西治字白輪1714-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 神崎郡福崎町兵庫県神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外
価格時点	2023 年
駅名	福崎駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	8億900万 円 (40466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8億900万 円 (40466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は播磨地方を中心に兵庫県全域、用途的な類似地域は工業地域。地元法人のほか、県外の資本の進出も想定される。工場のほか、配送センター、倉庫等が見られる工業団地である。主要都市や高速道路との接近性から物流関連の需要が見込まれる内陸部の工業地域は限定されており、希少性から需要は底堅い。他の用途に比べ取引件数が少なく、規模等にもバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、福崎町を中心とした兵庫県内陸部に位置する、工場や倉庫が立地する工業地域と判定した。主となる需要者としては資金力を有する事業者が想定される。近年、全国的に工業地に対する需要は堅調であり、大規模倉庫を中心とした近隣地域においても同様である。取引の中心となる価格帯は、業態・業績等で様々であり見出しにくいのが実情である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 原価法、収益還元法は後述のとおり適用できない。比準価格については、工業地域の事例に基づくため、市場を反映した価格である。よって比準価格を標準に、周辺地域の他の標準地等の価格水準との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、地域において収益物件はほとんどなく、かつ収益を目的とした取引はほぼ皆無で、自用目的の取引が中心であるため、収益還元法は適用できなかった。従って、取引市場の実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福崎駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	12240.2 坪 (40466 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模の倉庫がみられる工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神崎郡福崎町兵庫県神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外
標準地の範囲
東	120 m
西	160 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	200 m
面積	40000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)内陸部の工業団地で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。 (2)倉庫を主とした工業地域として概ね熟成しており、地域に特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。工業地への需要は堅調で、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国際情勢や為替変動等のリスクが見られるが、物流関連を中心に土地需要は堅調に推移している。 (2)新型コロナ感染症による市場の停滞が認められたが、工業地域における需要は、倉庫業等を中心に堅調に推移している。
地域要因
(1)内陸部の工業団地として熟成しており、地域要因に変動はない。 (2)内陸に存する標準的な工業地域で、地域的な状況変化はなく、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＨ６０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万191 円／平米 9万9,811 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,852 円／平米 12万5,139 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,342 円／平米 6万3,945 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＮ６０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,067 円／平米 12万5,850 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,295 円／平米 12万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	2万240 円／平米 6万6,913 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ６０４国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,049 円／平米 8万6,118 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,424 円／平米 8万4,052 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,527 円／平米 6万4,556 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＫＺ６０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	神崎郡福崎町
地域	兵庫県神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,133 円／平米 9万3,008 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,752 円／平米 9万5,054 円／坪
標準価格 平米 坪	2万537 円／平米 6万7,895 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情