路線価 (2023) 兵庫県揖保郡太子町老原字市川原15-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 揖保郡太子町兵庫県揖保郡太子町老原字市川原１５番９
価格時点	2023 年
駅名	網干駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,797 円／坪 1平米 5万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、太子町及び周辺市町の住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。当該地域は、比較的早期に開発された一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、生活の利便性も高く、需給は比較的安定的に推移している。太子町においては町中心部界隈で高水準の取引価格も散見される等、住宅地需要は安定的に推移している。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万～１，２００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は概ね太子町及び周辺市町の住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内の居住者である。太子町においては町中心部や網干駅界隈等で高水準の取引価格も散見される等、住宅地需要は底堅く、地価は安定的に推移している。但し、新規の住宅地供給が多く、エリアによっては稍供給過剰感もある。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸住宅も一部見られるが、標準地が存する戸建住宅地域は、収益性よりも居住の快適性を指向する地域であり、収益価格は比準価格と比べ低位に求められた。比準価格は市場参加者が重視する代替不動産にかかる取引事例を基礎とし、市場性が反映された信頼性の高い価格と判断する。従って、規範性の観点から市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、下記代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 投下資本に見合う収益を収受し得ないため、収益価格は比準価格に対して低位に試算され、また資料収集の限界等からその信頼性は劣る。比準価格は現実の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格であり、市場性を反映しており、信頼性は高い。従って、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	網干駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖保郡太子町兵庫県揖保郡太子町老原字市川原１５番９
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であるが、特に大きな地域要因の変動は見られず、今後も現状の居住環境を維持して推移するものと予測する。 (2)特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。また、既成住宅地域ではあるものの利便性に優ることから、地価は比較的安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,797 円 1平米 5万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内中心部では宅地開発が旺盛であるが、やや供給過多で需要に一服感が見られる。また人口減少率、高齢化率は県内有数の低さを有している。 (2)人口減少率や高齢化率は周辺市町に比して低く、県平均を下回る。尚、建築資材の物価上昇の地価への影響に注視すべきである。
地域要因
(1)既成の住宅地として概ね熟成しており、地域要因に格別の変動は見られない。 (2)特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、地価は概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町老原字市川原１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万324 円／平米 19万9,431 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,496 円／平米 19万6,694 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,128 円／平米 18万5,559 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町老原字市川原１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,651 円／平米 19万594 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,170 円／平米 19万2,310 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,933 円／平米 18万4,914 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＹ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町老原字市川原１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,024 円／平米 19万5,133 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,790 円／平米 19万4,360 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,410 円／平米 18万3,185 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＹ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町老原字市川原１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
推定価格 平米 坪	5万30 円／平米 16万5,399 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,025 円／平米 18万5,219 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＹ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町老原字市川原１５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万495 円／平米 19万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,790 円／平米 19万4,360 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,990 円／平米 18万5,103 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情