路線価 (2023) 兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り380-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 揖保郡太子町兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５
価格時点	2023 年
駅名	網干駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,212 円／坪 1平米 6万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね太子町及び周辺市町の住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内の居住者である。太子町においては町中心部や網干駅界隈等で高水準の取引価格も散見される等、住宅地需要は底堅く、地価は安定的に推移している。但し、新規の住宅地供給が多く、エリアによっては稍供給過剰感もある。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね太子町及び周辺市町の住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内居住で、一次取得の比較的若い勤労者層である。住宅地需要は底堅く、市街化区域内農地の宅地転用による小規模開発が活発で、需給は比較的堅調に推移している。但し、開発適地が中心市街地で払底して次第に郊外に延び、今後は供給過剰が懸念される。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 敷地規模が小さく十分な規模の共同住宅建築を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 敷地規模が小さく十分な規模の共同住宅建築を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心で、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であり、典型的な需要者の意思決定基準に即し、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	網干駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖保郡太子町兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　　　　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。また、太子町中心部に位置する住環境良好な住宅地域であることから選好性は高く、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)県道背後の小規模分譲地で、利便性及び住環境に優れており、県道沿いで沿道型商業施設が拡充しつつあるほか特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移し、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率や高齢化率は周辺市町に比して低く、県平均を下回る。尚、建築資材の物価上昇の地価への影響に注視すべきである。 (2)町全体では人口はやや減少傾向にあるが、若い世帯は増えており、人口減少率や高齢化率は周辺市町に比して低く、住宅需要は堅調である。
地域要因
(1)特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、地価は概ね安定的に推移している。 (2)特に大きな変動要因は見られない。低金利政策に支えられた住宅地需要は堅調で、利便性に恵まれた地域の地価はおおむね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,138 円／平米 24万8,406 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,889 円／平米 25万889 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,577 円／平米 22万3,410 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,651 円／平米 19万594 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,170 円／平米 19万2,310 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,064 円／平米 21万1,796 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＹ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,758 円／平米 18万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,260 円／平米 18万5,996 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,213 円／平米 20万8,982 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＹ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万225 円／平米 19万9,104 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,256 円／平米 19万2,594 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,456 円／平米 21万6,398 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＧ７０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	揖保郡太子町
地域	兵庫県揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万932 円／平米 20万1,441 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,796 円／平米 19万7,686 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,873 円／平米 22万4,388 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情