路線価 (2023) 兵庫県赤穂郡上郡町高田台4-11-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町高田台４丁目１１番１０
価格時点	2023 年
駅名	上郡駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	379万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	382万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円／坪 1平米 1万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上郡町及び隣接市町の郊外の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で、圏域外からの転入は少ない。当該地域のように分譲時期が古い郊外の住宅団地にあっては、居住者の高齢化や建物の老朽化により街並みがやや見劣りする等、宅地需要は弱含みで推移している。同一団地内においても高低差や造成条件等により、取引価格は大きく左右されるが、土地は、３００～５００万円前後の取引が中心となる価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は上郡町及びその近接市町の郊外の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入は少ない。同じ住宅団地内には中古住宅の売り物件が多く、市場滞留期間は長期化の傾向にある。価格帯は規模にもよるが、土地のみ及び中古住宅付ともに３００万円前後～５００万円前後の取引が散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地のため、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で収益物件も少なく、賃料水準の把握ができないため収益方式は適用できなかった。市場における土地取引は自用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意して、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (2) 持ち家住宅を中心とする戸建住宅団地であり、収益性による価格への影響は極めて低く、また画地条件等から収益還元法は適用しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上郡駅東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町高田台４丁目１１番１０
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に位置する大規模に一団開発された住宅団地で、特に大きな変動要因は見られないが、当該地域に対する住宅需要は弱く、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (2)郊外の住宅団地で、特段の変動要因は見られないが、空き家や空地が増えつつある。住宅需要は弱く、相続等に絡んで安値処分による取引も散見され、地価は暫く弱含み傾向に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化率は４０％を超え、人口減少による過疎化も相まり、郊外や集落に対する需要は弱い。 (2)地方では高齢化や人口・世帯数減少等を背景に、地域経済は回復に至らず、空き家や空地が増えつつあり、移住施策等に期待が寄せられている。
地域要因
(1)既成の住宅地として概ね熟成しており、地域要因に格別の変動は見られない。 (2)成熟した住宅団地であり、地域的に特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町高田台４丁目１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,465 円／平米 5万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,267 円／平米 5万3,779 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,599 円／平米 5万4,876 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町高田台４丁目１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,169 円／平米 6万67 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,816 円／平米 5万5,594 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,287 円／平米 5万539 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町高田台４丁目１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,785 円／平米 5万2,185 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,104 円／平米 4万9,934 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,195 円／平米 5万235 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町高田台４丁目１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,027 円／平米 5万9,597 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,811 円／平米 5万8,883 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,860 円／平米 5万2,433 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情