路線価 (2023) 兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田354-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
価格時点	2023 年
駅名	上郡駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	843万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,899 円 1平米 2万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	846万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円／坪 1平米 2万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上郡町及び周辺市町の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少なく、需要者は隣地所有者等の地縁者に限定される傾向がある。また、地域経済の低迷や人口減少、高齢化の進行等から住宅地需要は弱い。取引は少なく、取引規模も様々であることから中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。新規の住宅地供給も少なく、地域経済の低迷や人口減少及び少子高齢化の進行等から住宅地需要は弱まっており、取引は少なく、規模や形状等も様々で中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も散見されるが、専ら地主の遊休土地対策や相続税対策のものが中心であり、賃料水準が低いことから収益価格は比準価格に比して低位に求められた。市場においては自用目的の取引が中心であり、規範性を有する取引事例に基づき試算された比準価格は市場の実態を適切に反映しており、信頼性が高いと判断した。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益還元法を適用したところ、賃料水準が低いことから収益価格は比準価格に比して低位に求められた。市場においては自用目的の取引が中心であり、規範性を有する取引事例に基づき試算された比準価格は市場の実態を適切に反映しており、信頼性は高いと判断した。本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上郡駅北方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から近い既成住宅地域であり、地域要因の変化は特になく今後も概ね現状で推移するものと予測する。高齢化や人口減少のほか、新興住宅地域に比べて選好性に劣ることもあり、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (2)駅から近い既成住宅地域で今後も概ね現状類似の状況で推移するものと予測する。街並みが古く新興の住宅地域に比べてやや選好性に劣る。高齢化や人口減少等の一般的要因を背景に、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,899 円 1平米 2万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化や人口減少、世帯収入の減少等により地域経済の縮小並びに住宅需要の減少が継続しており、地価は下落基調で推移している。 (2)人口減少や少子高齢化等の進行が著しく、地域経済も振るわず、中心部においても住宅地需要はやや弱い。
地域要因
(1)駅に近く、生活利便性が比較的良好な地域であるが、特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。 (2)特に大きな変動要因は見られない。利便性から相応の需要はあるものの、一般的要因等を背景に、住宅地需要はやや低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万543 円／平米 10万975 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,333 円／平米 9万6,975 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,534 円／平米 9万4,333 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,724 円／平米 3万2,148 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,250 円／平米 5万417 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,281 円／平米 9万191 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＳ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,838 円／平米 4万5,748 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,879 円／平米 6万2,414 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,893 円／平米 8万8,908 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＳ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,465 円／平米 5万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,267 円／平米 5万3,779 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,439 円／平米 9万4,019 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町大持字川田３５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,731 円／平米 6万5,231 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,294 円／平米 6万480 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,102 円／平米 8万9,599 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情