路線価 (2023) 兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ161-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２
価格時点	2023 年
駅名	上郡駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	351万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	351万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円／坪 1平米 9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね上郡町及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は少ない。中心部から距離のある在来集落地域においては少子高齢化や過疎化が進行しており、需要者は世帯分離による分家住宅や農業従事者等が中心で、住宅需要は低調である。取引自体が少なく、また、取引事情を内包する地縁者間での取引が多いことから需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は西播磨の在来集落地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者に限定される傾向があり、圏外からの転入者は少ない。人口減少及び少子高齢化の進行や市街化調整区域に存することによる行政的制約から、土地需要は低迷している。取引される規模や形状等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来集落地域に位置し、収益目的での取引は皆無であるため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や生活利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的であることから、取引価格に基づく市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅が見られる農地の中の住宅地域であり、市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的であり、取引の実態を反映した比準価格の信頼性は高い。したがって本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上郡駅東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	118 坪 (390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる農地の中の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	30 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	27 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の中心部から距離のある在来集落地域で、特段の変動要因はないが、過疎化や高齢化等による地域経済の衰退が進行しており、地価は継続して下落するものと予測する。 (2)古くからの在来の集落地域で、特に大きな変動要因も見られないことから、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。高齢化や人口減少等の一般的要因を背景に、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 3万845円 1平米 9,330円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 3万845円 1平米 9,330円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化や人口減少、世帯収入の減少等により地域経済の縮小並びに住宅需要の減少が継続しており、地価は下落基調で推移している。 (2)人口減少及び少子高齢化等を背景に、地縁性の強い集落地域の土地需要は継続的に減退している。
地域要因
(1)町縁辺部の在来集落地域では、需要者は地元地縁者が大半であることから、宅地需要は少なく地価は下落基調で推移している。 (2)幹線道路背後の既成集落地域であり、特に大きな変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,980 円／平米 3万2,994 円／坪
推定価格 平米 坪	9,341 円／平米 3万881 円／坪
標準価格 平米 坪	9,069 円／平米 2万9,982 円／坪
査定価格 平米 坪	9,070 円／平米 2万9,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＴ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,107 円／平米 1万6,884 円／坪
推定価格 平米 坪	6,049 円／平米 1万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	8,831 円／平米 2万9,195 円／坪
査定価格 平米 坪	8,830 円／平米 2万9,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＹ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	佐用郡佐用町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,441 円／平米 2万4,600 円／坪
推定価格 平米 坪	7,008 円／平米 2万3,168 円／坪
標準価格 平米 坪	8,893 円／平米 2万9,400 円／坪
査定価格 平米 坪	8,890 円／平米 2万9,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＹ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,468 円／平米 2万4,689 円／坪
推定価格 平米 坪	7,386 円／平米 2万4,418 円／坪
標準価格 平米 坪	9,018 円／平米 2万9,814 円／坪
査定価格 平米 坪	9,020 円／平米 2万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情