路線価 (2023) 兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免2156-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２
価格時点	2023 年
駅名	上郡駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	599万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	599万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円／坪 1平米 2万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね上郡町及び周辺市町を含む広域的な圏域にわたる商業地域、及び住商混在地域を包含する圏域である。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は、中小法人等が中心である。西播磨の北西部では、経済の低迷や人口減少・高齢化等の一般的要因を反映し、商業用地の需要は弱含みで取引も少なく、また取引の経緯や規模等によっても様々であり中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は西播磨の近隣商業地域、及び住商混在地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内を活動拠点とする地元の中小法人或いは個人事業主が大半と見られる。特に西播磨の北西部では新たな店舗展開を企図する事業者は稀で、商業用地の需要は弱い。不動産取引が少なく、また取引の経緯や規模等によって様々であり中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。近隣地域においては、賃貸契約の個別性等により価格形成の指標となり得る収益物件は少なく、求められた収益価格は理論的ではあるが比準価格に比べると規範性に若干劣る。以上より、より規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を参考にしながら、下記代表標準地とのバランスにも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 自用不動産を主体とする地域であり、収益還元法は適用したものの、近接して貸し店舗や事務所等の賃貸事例を得られず、収益価格の精度は劣ると言わざるを得ない。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上郡駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並びつつある商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	赤穂郡上郡町兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	110 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型ショッピングセンターの進出に伴い発展してきた商業地域だが、まだ未成熟で空地も多く、土地利用が進んでいない。人口減少や高齢化を反映して需要は低調で、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (2)比較的新しい商業地域で、周囲には空地も多く残り、熟成度は低い。土地利用が進まず、売出し価格も低調にあり、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直していくことが期待されるが、人口減少や高齢化等により地域経済は低迷しており、需要は減退傾向が続いている。 (2)高齢化や人口減少などを背景に、土地需要は先細り傾向で、新規の店舗展開は期待薄く、店舗跡地等が住宅地へと移行しつつある。
地域要因
(1)地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られない。 (2)空地が多く、未だ土地利用が進まない地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,562 円／平米 8万4,508 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,169 円／平米 8万6,515 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,873 円／平米 9万8,760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,668 円／平米 8万8,164 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,215 円／平米 10万6,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,829 円／平米 9万8,615 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,481 円／平米 7万4,322 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,152 円／平米 10万2,989 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,697 円／平米 9万8,178 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,996 円／平米 9万2,555 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,790 円／平米 9万1,874 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,818 円／平米 9万8,578 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情