路線価 (2023) 兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ533-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 美方郡香美町兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ５３３番４
価格時点	2023 年
駅名	香住駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	321万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	321万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香美町及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で圏外からの転入者は少ない。香美町は既成の戸建住宅地域又は集落地域が中心で、分譲地開発はほとんど見受けられず、地域経済低迷の影響等から需給関係は全般的に弱含みである。同一需給圏内では取引件数自体が少なく、個別事情を反映して価格帯も様々であるため需要の中心となる価格帯は見出し難いが、土地については総額５００万円程度までの取引が大半である。 (2) 同一需給圏は香美町及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で圏外からの転入者はかなり少ない。中心市街地は既成戸建住宅地域が多く、中古物件の取引が中心で新規の分譲地開発がほとんど無いため、需給関係は全般的に弱含みである。圏内の取引件数自体が少なく、取引内容も個別事情を反映して価格帯も一様でないが、土地については総額７００万円までの取引が大半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建住宅地域であり、賃貸市場が成熟しておらず、また画地規模が小さく共同住宅等の想定は非現実的であり、収益価格の試算は断念した。また戸建住宅建築等の自用目的での取引が中心の地域であることから、取引価格の水準を指標として価格が決定されていることが一般的であると認められる。従って、より規範性に優る比準価格を採用し、単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は既成住宅地で、画地規模が小さく、間口も狭いので需要のある収益物件の建築を想定することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。近隣地域及び周辺地域は自己使用目的の取引が支配的であり、類似性を有する実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	香住駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅を主とする住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美方郡香美町兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ５３３番４
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、地域要因に特段の変動要因は見受けられず、今後とも現状を維持しながら推移して行くものと思料する。また、人口減少等を背景に、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)地域要因に大きな変動はないため、当面は現在の住環境を維持するものと判断する。圏内の人口動態等を考慮すると、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の回復は期待されるが、町内経済の停滞、人口・世帯数の減少、高水準の高齢化率等、住宅地需要を縮小させる要因が目立つ。 (2)町内人口は減少傾向が著しく、高齢化率も県平均を大きく上回っている。土地取引件数は直近で減少しており、宅地の需給は弱含みが継続している。
地域要因
(1)地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ５３３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,148 円／平米 6万9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,229 円／平米 7万6,795 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,469 円／平米 7万977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ５３３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,642 円／平米 4万5,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,233 円／平米 4万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,038 円／平米 6万9,552 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ５３３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,064 円／平米 3万9,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,722 円／平米 7万5,119 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,416 円／平米 7万801 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ５３３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,471 円／平米 9万7,431 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,764 円／平米 9万5,094 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,418 円／平米 7万808 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区一日市字山阿へ５３３番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,933 円／平米 4万2,756 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,531 円／平米 4万1,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,101 円／平米 7万3,066 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情