路線価 (2023) 兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田192-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 美方郡香美町兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
価格時点	2023 年
駅名	柴山駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	358万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	356万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香美町及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で圏外からの転入者は少ない。香美町は既成の戸建住宅地域又は集落地域が中心であり、分譲地開発はほとんど見受けられず、地域経済低迷の影響等から需給関係は全般的に弱含みである。当該地域及び周辺地域は取引件数自体が少なく、個別事情を反映して価格帯も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね但馬北部の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。町中心部においても空き家、空き地が増えつつある状況において、街路条件が悪い住宅地域に対する需要は一段と弱い。需要の中心価格帯は取引自体が少なく、また取引の経緯や規模等も様々であるため見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成の戸建住宅地域内に存し、賃貸需要がなく、経済合理的に賃貸事業が成り立つ賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格については、需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺等の取引価格水準であると考えられ、実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準的な画地規模が小さいことなどから市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。自用不動産を主体とする地域であり、取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	柴山駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅等が密集する漁港背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美方郡香美町兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域として成熟しており、特に地域要因の大きな変動もなく、当面は現状の居住環境を維持するものと思料する。街路条件に劣り、人口動態等を踏まえると地価は弱含みが継続すると予測する。 (2)漁港近くに位置し、狭幅員街路沿いに住宅が密集する地域で、地域要因の変化は特にないが、住宅需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2019年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の回復は期待されるが、町内経済の停滞、人口・世帯数の減少、高水準の高齢化率等、住宅地需要を縮小させる要因が目立つ。 (2)少子高齢化が進み地場産業の担い手不足が懸念され、地域経済は回復傾向に至らず、空き家、空き地が増えつつある。
地域要因
(1)地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られない。 (2)既成住宅地域であり、地域的に特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,757 円／平米 2万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,525 円／平米 7万1,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,745 円／平米 5万8,665 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,064 円／平米 3万9,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,722 円／平米 7万5,119 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,020 円／平米 5万6,268 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,510 円／平米 4万4,664 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,666 円／平米 4万5,180 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,409 円／平米 5万7,554 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,642 円／平米 4万5,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,233 円／平米 4万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,163 円／平米 5万6,741 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡新温泉町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,474 円／平米 3万1,321 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,355 円／平米 5万764 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,061 円／平米 5万6,404 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情