路線価 (2023) 兵庫県美方郡香美町香住区七日市字大縄内364 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 美方郡香美町兵庫県美方郡香美町香住区七日市字大縄内３６４番
価格時点	2023 年
駅名	香住駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	363万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	363万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円／坪 1平米 3万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香美町及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する中小企業・個人事業者が大半であり、圏外からの参入者は少ない。高規格道路の延伸によるストロー効果で町内の交通量が減少し、新規出店がほとんど無く、繁華性が年々低下しているため、商業地の需要は総じて弱含みである。圏内における商業地の取引件数自体が少なく、価格水準も一様でないため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね但馬北部の商業地域又は住商混在地域を包含する圏域。需要者は地元に地縁を有する個人又は法人である。香住駅に近く町内にあっては利便性が良いものの、高速交通網の整備による隣接市町への顧客流出や、地場産業の衰退、経営者の高齢化による後継者不足等により中心市街地の繁華性は低下しており、店舗から住宅への用途変更や未利用地も増えつつある。需要の中心価格帯は取引件数が少なく、また取引経緯や規模等により様々で見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が属する地域及び周辺地域は後述するとおり、繁華性に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用不動産を主体とする地方の商業地域であり、賃貸市場は著しく未成熟のため貸し店舗等の賃貸事例を得られず、収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、前年からの各変動要因について十分に分析し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	香住駅北方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗の中に一般住宅等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美方郡香美町兵庫県美方郡香美町香住区七日市字大縄内３６４番
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	18 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域としては衰退しているため、今後は住宅地域への移行が緩やかに進行していく可能性があると思料する。また、人口動態等から商圏の縮小が想定されるため、地価も下落基調が継続するものと予測する。 (2)香住駅に近接する商業地域であるが、地場産業の衰退、経営者の高齢化による後継者不足等により中心市街地の繁華性は低下しており、閉鎖店舗や未利用地が増えつつあり、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は減少傾向が著しく、高齢化率も県平均を大きく上回っている。土地取引件数は直近で減少しており、宅地の需給は弱含みが継続している。 (2)少子高齢化が進み地場産業の担い手不足が懸念され、地域経済は回復傾向に至らず、不動産取引は低調な動きに留まっている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)既存の商業地域であり、地域的に特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＧ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区七日市字大縄内３６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,188 円／平米 10万3,108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,149 円／平米 11万9,509 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,336 円／平米 11万6,821 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区七日市字大縄内３６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	4万164 円／平米 13万2,782 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,263 円／平米 11万6,579 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡新温泉町
地域	兵庫県美方郡香美町香住区七日市字大縄内３６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,338 円／平米 12万6,745 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,549 円／平米 13万749 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,687 円／平米 12万1,287 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県美方郡香美町香住区七日市字大縄内３６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,477 円／平米 20万9,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,608 円／平米 19万7,064 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,480 円／平米 12万603 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情