路線価 (2023) 兵庫県美方郡新温泉町高末字家本557 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 美方郡新温泉町兵庫県美方郡新温泉町高末字家本５５７番
価格時点	2023 年
駅名	浜坂駅 から 5700m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	365万 円 (475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,390 円 1平米 7,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	364万 円 (475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,357 円／坪 1平米 7,670 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は但馬全域の在来集落地域。地縁性が強い住宅地域であり、需要者は近隣居住の親族や知人間取引が中心で、外部からの転入は稀である。不動産取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。価格が低下しても需要自体が弱く、数百万円程度の中古不動産の取引が俄に散見される程度。 (2) 同一需給圏は新温泉町及びその周辺町の住宅地域。市街地から離れた山間部の在来集落地域で地縁性が強く、需要者は近隣居住の親族等の地縁者間取引が中心となっており、外部からの転入は極めて限定的である。圏内においては既成住宅地域や集落地域が多く、需要が限定されて不動産取引が少なく、また、地縁者間による恩恵的な取引が多いこともあり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の集落地域であり、賃貸不動産は見当たらず、賃貸市場は著しく未熟のため収益価格は求め得なかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 町の中心から距離のある在来の集落地域であり、賃貸不動産は見当たらず、賃貸市場が成熟していないため収益還元法の適用を断念した。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であることから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	浜坂駅東方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	143.7 坪 (475 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美方郡新温泉町兵庫県美方郡新温泉町高末字家本５５７番
標準地の範囲
東	120 m
西	120 m
南	350 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、久斗ＩＣの開通により利便性は向上したものの、在来集落地域であり、その後の波及効果は特段見られない。高齢化や世帯数減少を背景に住宅需要は弱く、地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。 (2)市街地から離れた農家集落地域であり、特段の変動要因はないため当面は現状を維持するものと思料する。郊外の農家集落に対する住宅需要は弱く限定的であることから地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,390 円 1平米 7,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,357 円 1平米 7,670 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,390円 1平米 7,680円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 2万6,382円 1平米 7,980円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,357円 1平米 7,670円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2019年	1坪 2万6,382円 1平米 7,980円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方では高齢化や人口・世帯数減少等を背景に、地域経済は回復に至らず、空き家や空地が増えつつあり、移住施策等に期待が寄せられている。 (2)人口減少及び高齢化の進行に歯止めがかからず、住宅地需要は全般的に総じて弱く、地価の弱含み傾向が継続している。
地域要因
(1)在来集落地域であり、特段の変動要因は見られない。 (2)市街地から離れた在来集落地域であり、特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡新温泉町
地域	兵庫県美方郡新温泉町高末字家本５５７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,938 円／平米 1万6,325 円／坪
推定価格 平米 坪	5,836 円／平米 1万9,294 円／坪
標準価格 平米 坪	7,560 円／平米 2万4,993 円／坪
査定価格 平米 坪	7,640 円／平米 2万5,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡新温泉町高末字家本５５７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,151 円／平米 2万3,641 円／坪
推定価格 平米 坪	7,022 円／平米 2万3,215 円／坪
標準価格 平米 坪	7,691 円／平米 2万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	7,770 円／平米 2万5,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県美方郡新温泉町高末字家本５５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,302 円／平米 2万834 円／坪
推定価格 平米 坪	6,037 円／平米 1万9,958 円／坪
標準価格 平米 坪	7,204 円／平米 2万3,816 円／坪
査定価格 平米 坪	7,280 円／平米 2万4,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県美方郡新温泉町高末字家本５５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,986 円／平米 2万6,402 円／坪
推定価格 平米 坪	8,171 円／平米 2万7,013 円／坪
標準価格 平米 坪	7,956 円／平米 2万6,303 円／坪
査定価格 平米 坪	8,040 円／平米 2万6,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情