路線価 (2023) 兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町1080-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 美方郡新温泉町兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
価格時点	2023 年
駅名	浜坂駅 から 330m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	631万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	633万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新温泉町を中心とした但馬北部の商業地域及び商住混在地域。需要者は地縁性を有する個人事業者や中小企業が大半であり、圏外からの参入者は少ない。高規格道路の整備もあって商業地の中心が幹線道路沿いに移行しており、道路条件や商業集積性の劣る既成商業地の需要は弱含みで推移している。圏内の既成商業地や商住混在地の取引件数自体が少なく、取引規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は新温泉町及びその周辺市町も含む但馬全域の商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある個人事業者が大半である。当地域は小規模の店舗併用住宅、一般住宅等が混在する古くからの既成商業地域で、昨今商業の中心がロードサイド型大型店舗へと移行するに従い、繁華性が低下しており、また背後人口の減少も相まって需要は弱い。商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地に位置する既成商業地だが、商業地としては衰退傾向で繁華性に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。周辺地域では自己使用目的の取引が支配的であり、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から求めた比準価格は市場性を反映しており、信頼性があるものと判断する。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗等を主とする商業地域で、賃貸市場は未熟で賃貸事業に不向きであるため収益価格の試算は断念した。商業地で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益目的は殆ど無い。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜坂駅北東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、戸建住宅が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美方郡新温泉町兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	25 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から近い既成商業地域だが、商業地の中心が路線商業地域に移行し、商業地域としては衰退傾向が継続しており、今後は徐々に住宅地域へと移行していくものと思料する。地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (2)店舗併用住宅、一般住宅等が混在する既成の商業地域として成熟しているが地域はやや衰退傾向にあり、将来もこの状況が続いていくものと予測した。今後の地価は、下落傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2022年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口及び世帯数の減少による商圏人口の減少に歯止めがかかっておらず、商業地需要は全般的に弱く、地価は弱含み傾向にある。 (2)新温泉町の人口は減少傾向で推移している。景気はコロナ禍から脱却しつつもやや不透明な状況にあり、不動産取引市場はやや低調である。
地域要因
(1)古くからの既成商業地域で、中には新規の出店も見受けられるが、繁華性が低下しており、商業地域としては衰退傾向にある。 (2)店舗併用住宅、一般住宅等が混在する既成の商業地域として、地域要因に特段の変動はないものの、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＫ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡新温泉町
地域	兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,862 円／平米 11万5,254 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,784 円／平米 12万8,220 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,764 円／平米 12万4,848 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡新温泉町
地域	兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,276 円／平米 11万10 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,777 円／平米 10万8,361 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,298 円／平米 12万1 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡新温泉町
地域	兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万362 円／平米 13万3,437 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,056 円／平米 12万2,507 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,280 円／平米 12万3,248 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡新温泉町
地域	兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,608 円／平米 6万4,824 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,798 円／平米 10万5,124 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,278 円／平米 12万3,241 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情