路線価 (2023) 奈良県奈良市芝辻町1-77-60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市芝辻町１丁目７７番６０
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主に奈良市内にあって近鉄奈良線・ＪＲ関西本線駅から徒歩圏の住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は、奈良市居住で大阪都心部勤務の一次取得の給与所得者層であり、一部他市町村からの転入も見られる。街路条件はやや劣るが奈良市中心部に近く、また、ＪＲ奈良駅の他、近鉄新大宮駅も利用可能な立地性を有し需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で２１００万円程度と考察する。 (2) （同一需給圏）ＪＲ関西本線、近鉄奈良線沿線の奈良市における比較的街路整然とした住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）３駅利用可能な住宅地で利便性に優れ、街路も比較的整然とし、幹線道路至近の地域で且つ都心接近性にも優れるため競争力が高く、需要は引き続き堅調である。（需要の中心となる価格帯）土地５０坪で２２００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、ＪＲ関西本線、近鉄奈良線駅徒歩可能圏の取引を基に試算しており、近隣の地域性、市場性を反映する実証的で説得力を有する価格であり重視すべきである。収益価格は、画地規模・道路幅員等の各種制約により土地価格に相応する賃料水準が形成されておらず相対的に低位に試算された。よって、市場実態を適正に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域等には戸建住宅と共に一部アパート等の収益物件も見受けられるが、市場における取引は自用目的の取引が主である。また、標準地の個別性等からも収益価格は低位に求められたため、収益価格は比準価格に比べ規範性に劣るものと判断した。よって、規範性のある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地からの規準価格を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	奈良駅北方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅も見られるが戸建が中心の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市芝辻町１丁目７７番６０
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	奈良市中心部から徒歩可能圏に存する住宅地域
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅も混在する住宅地であり、鉄道駅・奈良中心部への接近性が良好なため、需要は引き続き堅調に推移している。コロナ禍の影響は僅少であり、当面の間地価の上昇傾向は変わらないと予測する。 (2)共同住宅も見られるが戸建が中心の住宅地域である現況を踏まえ、周辺地域、同一需給圏及び近隣地域における市場性等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復傾向示す。 (2)奈良市の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。
地域要因
(1)街路要因にやや難はあるが、複数駅・奈良中心部から徒歩可能圏に存する利便性良好な住宅地であり、コロナ禍にあっても需要は堅調に推移している。 (2)近鉄奈良駅・新大宮駅の２駅利用可能で、幹線道路への接近性にも優れた利便性良好な立地、街路も整然とした住宅地域である等、需要は引続き堅調。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町１丁目７７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,942 円／平米 41万9,670 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,693 円／平米 41万8,847 円／坪
標準価格 平米 坪	13万611 円／平米 43万1,800 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町１丁目７７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,389 円／平米 45万7,514 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,085 円／平米 43万3,367 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,175 円／平米 47万31 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町１丁目７７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,930 円／平米 54万5,259 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,579 円／平米 55万710 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,716 円／平米 58万917 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町１丁目７７番６０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,448 円／平米 37万1,753 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,225 円／平米 37万1,016 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,460 円／平米 40万8,159 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情