路線価 (2023) 奈良県奈良市右京4-13-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市右京４丁目１３番２５
価格時点	2023 年
駅名	高の原駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円／坪 1平米 15万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 奈良市、生駒市にあって、近鉄奈良線・京都線・けいはんな線駅勢圏の戸建中心の住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、京都・大阪都心部勤務の所得水準の高い給与所得者層の他、医師、地元自営業者等が想定される。近隣は戸建住宅の他、医院、個人事務所兼居宅も混在する用途多様性を有する住宅地域であり、コロナ禍にあっても需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で３４００万円前後と考察する。 (2) 同一需給圏は奈良県北西部及び京都府南部を含む近鉄京都線及び近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線の区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は、主として京都、大阪方面に通勤する富裕なサラリーマン世帯が中心であると推定される。駅徒歩圏にあり、近隣には大型商業施設や病院等も立地するなど居住環境に恵まれ、稀少性も高いことから、地価は上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地は６５坪程度で３５００万円を伺う状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅徒歩圏にあって用途多様性を有する住宅地域であるが、法令上の規制が厳しく近隣地域内にアパート等の収益物件は存在しない。周辺での売買事例を重視して購入意思決定されるのが通常であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は平城ニュータウン内の取引を基に試算した市場性を反映する実証的で説得力のある価格であり規範性が高い。よって、前年指定基準地価格以降の価格変動等の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、低層戸建住宅が立ち並ぶ駅徒歩圏の稀少性に富む住宅地域である。医院、事務所等は散見されるものの、典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人が中心である。賃貸市場が形成されているとは言えない現状から収益還元法は適用しなかった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高の原駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に医院等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市右京４丁目１３番２５
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	17 m
面積	215 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅・大規模商業施設に近く、医院等も混在する比較的環境も良い戸建住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅・商業施設に近く環境も良い住宅地であり、近隣のような主要駅徒歩圏の住宅地はコロナ禍の影響は僅少で需要は引き続き堅調に推移している。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)最寄駅及び大規模商業施設への接近性に優れ、稀少性にも富む戸建住宅地域。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。需要に供給が追いつかず、地価水準は上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復傾向示す。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により住宅地についても、取引数が増加しているものの、利便性、住環境等の優劣により、地価は二極化が進んでいる。
地域要因
(1)最寄駅・大規模商業施設へ接近性良好な医院・個人事業所混在の住宅地域であり、特段の地域要因変動は見られない。需要堅調で地価は上昇となった。 (2)最寄駅への接近性に優れた利便性の高い地域であり、用途の多様性も手伝って需要は堅調であり、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市右京４丁目１３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,544 円／平米 31万9,174 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,318 円／平米 34万1,569 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,967 円／平米 48万5,873 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市右京４丁目１３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,914 円／平米 33万316 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,493 円／平米 35万5,372 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,363 円／平米 54万78 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市右京４丁目１３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,781 円／平米 36万9,548 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,846 円／平米 36万3,151 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,825 円／平米 52万1,769 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市右京４丁目１３番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,206 円／平米 29万1,609 円／坪
推定価格 平米 坪	11万588 円／平米 36万5,604 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,077 円／平米 54万2,439 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情