路線価 (2023) 奈良県奈良市富雄北3-2542-111 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１
価格時点	2023 年
駅名	富雄駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,813 円／坪 1平米 9万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 奈良市・生駒市にあって近鉄奈良線・けいはんな線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は、大阪都心部勤務の１次取得の給与所得者層。近隣は高低差のある画地が多く周辺街路の系統連続性もやや劣るが、駅徒歩可能圏に存し、大阪方面への利便性は比較的良好である。需要は堅調であり、住宅供給の不足等もあって地価はやや上昇となった。取引の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で１６５０～１７００万円前後と考察する。 (2) 同一需給圏は、奈良、生駒市域の近鉄奈良線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域と判断される。需要者の属性は奈良市、生駒市及び周辺市町の居住者及び大阪東部地域からの転入者である。区画整然とした既成の住宅地で、奈良市内のほか大阪・京都方面へ通勤するサラリーマン世帯等が主な需要である。需要は底堅く、地価は概ね堅調に推移している。需要の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で１７００万円程度と考察する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅徒歩可能圏の閑静な戸建住宅地域であり、近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ存在しない。収益性より周辺での売買事例を基に購入意思決定されることが通常である住宅地域のため、収益価格は試算しなかった。比準価格は富雄駅及び学園前駅勢圏の複数取引を基に試算され市場実態を反映した実証的で説得力を有する価格であり規範性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件はほぼ皆無であるため十分な賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が一般的と認められ、居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	富雄駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	最寄駅徒歩可能圏に存する高低差のある戸建住宅地域
街路	基準方位　北　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺街路・地勢に難はあるが、徒歩可能圏で環境も良い戸建住宅地域。需要は堅調であり、諸要因から住宅供給が不足・不安定化したこともあって地価はやや上昇傾向で推移している。地価は当面やや上昇傾向と予測する。 (2)富雄駅徒歩圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地であり、今後も現状の住環境を維持しつつ推移していくものと予測する。需要は堅調に推移しており、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,813 円 1平米 9万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,813円 1平米 9万2,200円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復傾向示す。 (2)人口減少及び高齢化が進みつつあるが、住宅地においては、利便性、住環境の優劣により地価の二極化傾向が継続している。
地域要因
(1)周辺街路・地勢等はやや劣るが、徒歩可能圏の閑静な戸建住宅地域である。需要は堅調であり、住宅の供給不足等もあって地価はやや上昇となった。 (2)最寄駅へ徒歩圏の利便性の高い住宅地であり、地域要因に大きな変動は認められず、需要は比較的堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,557 円／平米 27万9,545 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,160 円／平米 27万1,621 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,926 円／平米 32万3,743 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,510 円／平米 29万5,920 円／坪
推定価格 平米 坪	9万316 円／平米 29万8,585 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,842 円／平米 28万7,100 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,697 円／平米 44万8,614 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,326 円／平米 44万776 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,423 円／平米 32万8,692 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,400 円／平米 32万8,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万829 円／平米 33万3,341 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,630 円／平米 32万2,765 円／坪
標準価格 平米 坪	9万650 円／平米 29万9,689 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情