路線価 (2023) 奈良県奈良市西大寺国見町2-296-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５
価格時点	2023 年
駅名	大和西大寺駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4,490万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,490万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円／坪 1平米 19万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良市内で近鉄奈良線沿線の戸建住宅地域。需要者は大阪都心部勤務の所得水準が高い給与所得者層及び地元医師・経営者等の富裕層が想定される。最寄駅の大和西大寺駅は県内屈指のターミナル駅であり、近隣は大和西大寺駅徒歩圏の住宅地のため、需要は旺盛でコロナ禍の影響はほぼ見られない。中心価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で４５００万円前後である。中古戸建物件は個別性が強く取引価格が様々であり中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね奈良市内で近鉄線沿線の戸建住宅地域である。需要者は市内及び隣接市居住者が大半を占めるが大阪方面からの転入も見られる。最寄りの駅である大和西大寺駅はターミナル駅で周辺は生活利便性が高い。西大寺国見町は駅徒歩圏内の住宅地であるため建築費高騰の影響も懸念されるが需要は根強い。土地は標準地と同程度の規模で４５００万円程度と考えられる。一方で、中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大和西大寺駅から徒歩圏の住宅地であるが、規制が厳しい第一種低層住居専用地域に指定されており、取引の大半は自己利用目的のため、賃貸市場は未成熟である。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、行政条件等も踏まえ賃貸住宅を想定することは非現実的と判断し、収益価格は試算しなかった。よって、前年指定基準地価格以降の価格変動等の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 利便性の高い大和西大寺駅から徒歩圏に位置しているが、第１種低層住居専用地域でもあることから、当該地域の中心は自己所有の戸建住宅が中心であり、賃貸市場は未成熟である。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、行政条件等も踏まえ賃貸住宅を想定することが現実的でないと判断し、収益価格は求めていない。以上より、本件においては市場性を反映し説得力があると判断した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	大和西大寺駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	最寄駅徒歩圏の優良戸建住宅地域
街路	基準方位　北６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県内主要ターミナル駅の大和西大寺駅徒歩圏の優良住宅地域。駅周辺インフラ整備・区画整理進行等で近隣の相対的地位が高まり需要超過状態が続いている。地価は上昇傾向で推移しており、今後も同様の傾向と予測する。 (2)当該地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。駅周辺の開発などが進むことで周辺環境などの改善も予測される。建築費の高騰等の影響も懸念されているが需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復傾向示す。 (2)奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化が進んでいる。建築費高騰等の影響は懸念される。しかし、環境が良好な住宅地の需要は堅調である。
地域要因
(1)大和西大寺駅周辺整備が進み、近隣の相対的地位が高まった。供給は限定的で希少、需要は旺盛という状況を反映して地価は大きな上昇となった。 (2)最寄駅である西大寺駅周辺の工事等も進み、これに対する期待もあり、需要は堅調である。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は見られないが、南向き画地の選好性、競争力には優位性が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,756 円／平米 59万967 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,663 円／平米 65万3,474 円／坪
標準価格 平米 坪	18万844 円／平米 59万7,870 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,600 円／平米 61万288 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,844 円／平米 64万4,154 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,844 円／平米 64万4,154 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,257 円／平米 50万6,668 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,590 円／平米 47万8,015 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,603 円／平米 64万3,358 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,278 円／平米 57万9,469 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,854 円／平米 62万7,657 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,503 円／平米 60万9,967 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,619 円／平米 41万1,990 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,433 円／平米 44万4,435 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,271 円／平米 57万9,446 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情