路線価 (2023) 奈良県奈良市東包永町61-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市東包永町６１番１
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奈良市の中心市街地周辺に存する一般住宅主体の既成住宅地域と把握する。需要の中心は奈良市内または周辺市町の居住者であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域は観光地に近く、居住環境は比較的良好であり、生活利便性にも特段の難点が無いことから住宅需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で１６００万円程度と推察される。近隣地域周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ奈良駅及び近鉄奈良駅を中心とした既成の住宅地域。需要者の中心は、１次取得者、２次取得者の外、宿泊事業者等見られていたがコロナ禍により、そのような需要は、現状弱い。近隣でのスーパーの撤退や銀行店舗の閉鎖等あるも、旧奈良少年刑務所でのホテル建設予定などもあり、価格は現状で横這い傾向となっている。土地は、１５０㎡程度で１，６００万円程度であるが、地積についてはバラツキも認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、既成住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、標準的な画地規模では経済合理性を有する賃貸物件の想定が難しく、収益還元法による収益価格は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、付近に一部画地規模の大きいアパート等が散見されるも、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした既成の住宅地域である。さらに、対象標準地は画地規模も小さく間口も狭小であり、建物等への制約が大きく賃貸用建物の建築を想定することが困難である。よって、収益還元法は非適用とし、比準価格が多数の規範性のある取引事例を踏まえたものであることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか店舗が若干混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市東包永町６１番１
標準地の範囲
東	150 m
西	10 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか店舗も散見される既成住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。観光地にも近く、住環境は比較的良好であり、地価水準については上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)旧市街の風情が残る中、一般戸建住宅の他に店舗等が混在する既成住宅地域で、今後ともかかる環境を維持するものと予測する。東大寺に程近く利便性にも優れるが、コロナ禍により、地価は当面は横這い傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等も存する。 (2)当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロナ禍の戸建住宅の需要増の影響により、居住環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)東大寺等の観光地に近く、生活利便性にも問題は無いことから住環境は比較的良好であり、需要は概ね安定している。 (2)最寄駅まで徒歩圏内の既成の住宅地域であり、観光地にも近く稀少性が認められるが、近隣のスーパーや銀行店舗の撤退が相次いでいる。
個別的要因	(1)南向きの画地であり、地域の標準的画地と比べて、居住の快適性に優れる。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東包永町６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,215 円／平米 42万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,348 円／平米 41万7,706 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,354 円／平米 35万1,606 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東包永町６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,572 円／平米 37万5,469 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,101 円／平米 38万3,830 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,355 円／平米 34万8,304 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東包永町６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,305 円／平米 32万8,302 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,403 円／平米 32万8,626 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,770 円／平米 35万2,982 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東包永町６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万630 円／平米 39万8,803 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,974 円／平米 39万3,328 円／坪
標準価格 平米 坪	11万365 円／平米 36万4,867 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情