路線価 (2023) 奈良県奈良市南紀寺町5-8-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市南紀寺町５丁目８番４
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	563万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,802 円 1平米 8万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	563万 円 (70 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,802 円／坪 1平米 8万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奈良市の中心市街地周辺に存する一般住宅主体の既成住宅地域と把握する。需要者の中心は奈良市内及び周辺市町の居住者であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域及びその周辺は、画地規模が小さいことから総額は嵩まないが、バス圏で交通接近性に劣るため、市内の他の住宅地と比べて需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で６００万円程度と推察される。新築戸建住宅の供給は少ない。 (2) 同一需給圏は概ね奈良市内の低層の住宅地域である。需要者は奈良市内及び隣接市居住者が大半を占め、他地域からの転入は少ない。生活利便性は概ね良好で、規模が小さいことから総額が嵩まないが、建築資材の高騰等の影響が懸念される。土地は標準地と同じ程度の規模で６００万円程度の物件が取引の中心であると考えられるが、乖離した取引も認められる。中古物件はさらに取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、既成住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、標準的な画地規模では経済合理性を有する賃貸物件の想定が難しく、収益還元法による収益価格は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域の中心は規模も小さいことから自己所有の戸建住宅を中心としており、賃貸市場は未成熟であるため、収益性を分析する資料は相対的に限界がある。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、収益価格を重視して経済的な行動を決定するには至っておらず、このため収益価格は求めていない。以上より、本件においては説得力があると判断した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	21.2 坪 (70 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が密集する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市南紀寺町５丁目８番４
標準地の範囲
東	15 m
西	75 m
南	5 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13 m
面積	75 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が密集する既成住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。最寄り駅から距離を有し、生活利便性にも劣るため、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万5,802 円 1平米 8万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万5,802 円 1平米 8万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万5,802円 1平米 8万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万5,802円 1平米 8万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等も存する。 (2)奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化が進んでいる。建築費高騰等の影響は懸念される。しかし、環境が良好な住宅地の需要は堅調である。
地域要因
(1)画地規模が小さく総額が嵩まないが、バス圏であること等利便性にやや劣ると認められることから、需要はやや弱含みである。 (2)規模が小さく総額が嵩まないが、需要はやや軟調で、地価は緩やかな下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)北向きの画地であり、地域の標準的画地と比べて、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南紀寺町５丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,965 円／平米 29万7,424 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,749 円／平米 27万6,874 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,749 円／平米 27万6,874 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南紀寺町５丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,233 円／平米 17万9,294 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,791 円／平米 22万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,919 円／平米 26万906 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南紀寺町５丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,141 円／平米 23万8,498 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,366 円／平米 22万9,324 円／坪
標準価格 平米 坪	8万940 円／平米 26万7,588 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南紀寺町５丁目８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,716 円／平米 21万3,951 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,716 円／平米 21万3,951 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,227 円／平米 25万5,312 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情