路線価 (2023) 奈良県奈良市法蓮町1702-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市法蓮町１７０２番２４
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (269 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万351 円／坪 1平米 9万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 奈良市内にあって近鉄奈良線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、同一需給圏内居住で大阪方面及び奈良市中心部勤務の給与所得者層である。近隣のスーパー閉店後は一時的に生活利便性が悪化したが、後継店舗が出店した後は利便性が回復し、需給関係はほぼ均衡状態にあり、地価も安定的に推移している。取引の中心的価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で２５００万円前後と考察する。 (2) 　同一需給圏は奈良市の中心市街地周辺の住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、転出はあるが圏外からの転入者は少ない。比較的区画整然とした一般住宅が建ち並ぶ地域で、従来より需給共に均衡していた。近所の閉店したスーパーの跡にドラッグストアが開店したことで利便性が復活し、地価は横這い状態に戻ったものと判断される。土地は２，６００万円程度、中古住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は調整区域内で小規模に開発された一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。法令上の規制が厳しいため、合理的な賃貸市場は成立しておらず、取引の大半が自己使用目的であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は近鉄奈良線駅勢圏の取引を基に試算しており、不動産の市場性を反映した実証的で説得力を有する価格で規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　調整区域内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であって、行政条件等から共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見受けられず、自用目的での取引が中心のため賃貸市場が形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、実際取引事例から試算して、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に踏まえて、新型コロナ禍の動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	81.4 坪 (269 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模開発された中規模一般住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市法蓮町１７０２番２４
標準地の範囲
東	30 m
西	15 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	15 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小規模に開発された調整区域内の一般住宅地域
街路	基準方位　北５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅バス圏の比較的環境の良い戸建住宅地域である。近隣の閉店したスーパー跡に新店舗が開店したことで生活利便性が回復し、地価は横這いに転じている。今後も地価は横這い圏で推移すると予測する。 (2)　小規模開発の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持していくものと予測する。閉店したスーパーの跡にドラッグストアが開店し、利便性が戻って、地価は横這い状態にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がやや回復傾向示す。 (2)　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性・住環境の良好な地域は上昇又は横這い、それ以外は下落と二極化が継続している。
地域要因
(1)バス圏の中規模一般住宅地域。近隣のスーパー閉店跡に新店舗が出店（令和４年２月）し利便性が回復。需要は回復傾向で地価は横這いに転じている。 (2)　近所の閉店したスーパーの跡にドラッグストアが開店して、利便性が復活したこと以外は、地域要因に変動は見られない。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動は見られない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市法蓮町１７０２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	10万8,989 円／平米 36万318 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,449 円／平米 35万8,532 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,328 円／平米 45万7,312 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市法蓮町１７０２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万9,857 円／平米 19万7,887 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,555 円／平米 19万277 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,246 円／平米 31万8,189 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市法蓮町１７０２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万670 円／平米 26万6,695 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,560 円／平米 28万6,167 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,883 円／平米 31万377 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市法蓮町１７０２番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,901 円／平米 24万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,930 円／平米 28万779 円／坪
標準価格 平米 坪	8万886 円／平米 26万7,409 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市法蓮町１７０２番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,302 円／平米 32万4,986 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,205 円／平米 32万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,519 円／平米 31万2,480 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等3
特別な事情