路線価 (2023) 奈良県奈良市南永井町411-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市南永井町４１１番１１
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円／坪 1平米 6万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市街地南部で、ＪＲ奈良駅からバス圏内の普通住宅地域一帯である。需要の中心は同一需給圏内の居住者の他、大和郡山市や天理市等の周辺市町からの転入も認められる。当該地域は最寄駅からは距離を有し、交通利便性にやや劣るものの住宅地として熟成しており、地価は横ばい状態と考えられる。土地については、対象標準地と同程度の規模で１，４００万円前後、中古戸建住宅では２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ関西本線、ＪＲ桜井線、近鉄奈良線等の沿線の奈良市及び周辺市町の戸建住宅地の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多い。地積は２００㎡～２５０㎡程度が多く、中心価格帯は１，２００～１，７００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。コロナ禍や物価高騰等の影響は少なく、駅より遠隔に位置しているが区画整然とした居住環境の比較的良好な住宅地域であり、需要は比較的堅調推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ普通住宅地域であり、転勤等による一時的な賃貸以外に収益を目的としたアパート等は立地しておらず、収益性からの価格接近に馴染まないため、収益還元法の適用は断念した。他方、比準価格は対象標準地周辺で取引された規範性の高い取引事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では比準価格を標準として、前年指定基準地からの推移も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域の周辺には小規模戸建住宅が多く見受けられ、殆どが自用の物件である。駅からはやや遠隔であり周辺には規模の大きい収益物件はあるが対象標準地と同程度の規模の収益物件は殆ど無く、賃貸需要は認められないことから、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準に、指定基準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奈良駅南方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市南永井町４１１番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中規模な一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。地域要因に特段変動は認められず、地価は概ね横ばい傾向に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もこの住環境を維持すると思われる。コロナ禍、物価高騰等の影響は少なく、地価水準は当面横這いに推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向にある。住宅地需要は地域の二極化が見られるが、全般的に概ね堅調であり、利便性や住環境の良い住宅地地価は上昇傾向にある。 (2)県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。
地域要因
(1)地域要因に特段変動はなく、コロナ禍による地価への影響も見られない。地価は横ばい傾向にあるものと判断される。 (2)近隣地域は、駅より遠隔に位置する戸建住宅地域で、コロナ禍や物価高騰等の影響は少なく、需要は比較的堅調に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南永井町４１１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,716 円／平米 21万3,951 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,716 円／平米 21万3,951 円／坪
標準価格 平米 坪	6万482 円／平米 19万9,953 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南永井町４１１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,991 円／平米 24万7,920 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,533 円／平米 25万9,630 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,883 円／平米 21万7,809 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南永井町４１１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,316 円／平米 21万2,629 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,679 円／平米 21万523 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,049 円／平米 20万8,440 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南永井町４１１番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,595 円／平米 23万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,477 円／平米 24万2,915 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,225 円／平米 22万2,246 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情