路線価 (2023) 奈良県奈良市芝辻町866-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市芝辻町８６６番２
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円／坪 1平米 15万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近鉄奈良線勢圏の住宅地域である。需要者の中心は、奈良市居住者を主とする地縁的選好性を有する需要者のほか、圏外からの転入者も認められる。近鉄奈良駅勢圏の住宅地は選好性が認められることから需要が多く、特に徒歩圏内は需要が堅調に推移しており、地価の上昇傾向が認められる。土地は４０坪前後で２２００万円前後が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は近鉄奈良線、ＪＲ関西本線等沿線の奈良市及び周辺市町の圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多く、一次取得者から買換え目的の二次取得者まで多様。地積は１３０～１５０㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで１，９００～２，３００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。コロナ禍や物価高騰等の影響は少ない生活利便性の良好な地域で共同住宅等の立地も多く、用途の多様性を有し需要は堅調推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域には戸建住宅の他、共同住宅等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が十分に形成されていないため、収益価格はやや低位に求められた。また、対象標準地は居住快適性が重視される既成住宅地域に存し、自用目的の取引が支配的であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が多い地域であるが周辺には良好な環境により共同住宅も見られ住居系が中心であり収益性よりも快適性が重視され、戸建住宅との競合による賃料の低下傾向により収益価格はやや低位になった。また対象標準地は共同住宅敷地としてはやや規模が小さく収益価格の信頼性は比準価格と比べると劣ると思われる。よって比準価格を標準に収益価格については参考に留める事とした上で指定基準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市芝辻町８６６番２
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	50 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	22 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅、店舗等の混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。需給関係は良好で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域であり今後ともこの住環境を維持すると予測。駅徒歩圏内で用途の多様性を有する地域で、コロナ過や物価高騰等の影響も少なく地価は上昇推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の中層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少及び高齢化が進みつつあるが、住宅地においては、利便性、住環境の優劣により地価の二極化傾向が継続している。 (2)県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏で利便性良好な住宅地域である。選好性も認められる立地性も有しており、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。 (2)近隣地域は駅徒歩圏で生活利便良好、用途の多様性を有する住宅地であり、コロナ過や物価高騰等の影響も少なく需要は堅調推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町８６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,314 円／平米 44万4,042 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,516 円／平米 48万7,688 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,550 円／平米 50万4,330 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町８６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,380 円／平米 55万6,664 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,682 円／平米 56万7,581 円／坪
標準価格 平米 坪	15万72 円／平米 49万6,138 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町８６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万225 円／平米 43万524 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,222 円／平米 42万3,902 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,928 円／平米 50万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町８６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万161 円／平米 52万9,492 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,061 円／平米 52万5,856 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,073 円／平米 49万2,835 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市芝辻町８６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,240 円／平米 43万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,953 円／平米 42万9,625 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,348 円／平米 49万438 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情