路線価 (2023) 奈良県奈良市若葉台1-355-191 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市若葉台１丁目３５５番１９１
価格時点	2023 年
駅名	菖蒲池駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円／坪 1平米 7万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄奈良線沿線に存する中規模一般住宅が主体の住宅地域。需要者の中心は奈良市及び周辺市町の居住者であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域は最寄り駅への距離をやや有するが、閑静な住環境を呈し、生活利便性にも特段の難は無いため、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で１６００万円程度と推察される。近隣地域周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (2) 同一需給圏は近鉄奈良線沿線で、概ね奈良市、生駒市の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は奈良市、生駒市居住者が中心であるが、周辺地域からの転入も一部見られる。駅距離があり、やや街路条件に難があるものの、中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、比較的、需給関係は安定している。需要の中心は、土地で１，６００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心であるため、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は適用しなかった。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 当該地域は、１低専の自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等皆無であり賃貸市場が形成されていない。よって、収益還元法は非適用とした。そして、比準価格が典型的需要者の観点からみた代替競争関係にある取引事例に基づいて、規範性の高い実証的な価格として求められていることに鑑み、指定基準地の価格との均衡にも留意して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	菖蒲池駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市若葉台１丁目３５５番１９１
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	16.5 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域。地域要因に特段変化はなく、当面現状持続と予測。最寄駅からやや距離を有するが、閑静な住環境であるため、地価水準については概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、駅徒歩圏外でもあり、横ばいから弱含み傾向で推移するものと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等も存する。 (2)奈良市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロナ禍の戸建住宅の需要増の影響により、居住環境良好な住宅地域の需要は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)最寄駅からはやや距離を有し、交通接近条件等で劣るが、閑静な住環境であることから需要は比較的安定している。 (2)地域要因の変化は特に認められない。当該地域の地価は従来横ばいからやや弱含み傾向で推移していたが、足元においては安定した需要がある。
個別的要因	(1)北向きの画地であり、地域の標準的画地と比べて、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市若葉台１丁目３５５番１９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,541 円／平米 23万9,821 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,392 円／平米 23万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,849 円／平米 24万839 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市若葉台１丁目３５５番１９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,126 円／平米 26万1,591 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,130 円／平米 25万1,686 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,753 円／平米 23万7,215 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市若葉台１丁目３５５番１９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,954 円／平米 30万4,000 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,276 円／平米 29万5,146 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,938 円／平米 24万1,133 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市若葉台１丁目３５５番１９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,932 円／平米 27万867 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,014 円／平米 27万1,138 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,691 円／平米 23万7,010 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市若葉台１丁目３５５番１９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,203 円／平米 18万5,807 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,552 円／平米 22万3,327 円／坪
標準価格 平米 坪	7万367 円／平米 23万2,633 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情