路線価 (2023) 奈良県奈良市佐保台2-1657-122 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２
価格時点	2023 年
駅名	平城山駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円／坪 1平米 8万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) （同一需給圏）ＪＲ関西本線沿線の奈良市における街路整然とした住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、広く同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）近隣地域は駅接近性が優れ且つ街路及び画地整然としている等快適性に優れるが、最寄りに商業施設が存しない等利便性に劣るため、需要は引き続き横ばい傾向と認められる。（需要の中心となる価格帯）土地７５坪で１９００万円程度。 (2) 　同一需給圏は奈良市北部を中心とした新興の住宅団地の圏域。対象地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、圏外からの流入も見られる。新型コロナ禍の影響は見られず、西側で新規の開発分譲が好評で、価格的にはやや上昇傾向にあるものと判断される。価格水準は、土地は２，０００万円程度、中古戸建住宅は２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心であると考える。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区画整然とした住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず且つ市場における取引は自用目的の取引が主である。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟で且つ近隣地域の行政条件等からも収益性には馴染まないため、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の類似地域等における規範性ある取引事例から比準調整がなされた比準価格を採用、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　１低専内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見当たらず、自用目的での取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、周辺類似地域内の事例より試算し市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	平城山駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２
標準地の範囲
東	60 m
西	140 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	18.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である現況のみならず、近隣地域における法令規制や市場性等の観点からも考慮した結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 (2)中規模住宅地域として熟成しつつあり、今後とも区画整然とした閑静な住環境を維持していくものと予測する。当該地域の西側での新規分譲の影響もあり、需要は堅調で、地価水準はやや上昇傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 26万4,149円 1平米 7万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 26万4,149円 1平米 7万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奈良市の住宅地域については、利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続き二極化傾向。 (2)　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性・住環境の良好な地域は上昇又は横這い、それ以外は下落と二極化が継続している。
地域要因
(1)街路配置及び画地配置良好な住宅地域で、駅接近性にも優れるが、商業施設が近くに存しないことから利便性に劣るため、需要は引き続き横ばい傾向。 (2)　最寄駅から徒歩圏の比較的区画　整然とした住宅地域としての現状に特段の変化は認められないが、対象地西側の分譲住宅地の販売は好調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,900 円／平米 25万7,537 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,761 円／平米 24万548 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,246 円／平米 24万5,457 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,914 円／平米 33万316 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,493 円／平米 35万5,372 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,878 円／平米 27万3,995 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,200 円／平米 28万4,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,349 円／平米 30万8,612 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,355 円／平米 30万2,020 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,737 円／平米 23万551 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	23.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
推定価格 平米 坪	9万299 円／平米 29万8,528 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,867 円／平米 28万570 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,300 円／平米 29万1,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,787 円／平米 22万798 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,076 円／平米 26万8,037 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,715 円／平米 26万232 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情