路線価 (2023) 奈良県奈良市東九条町263-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市東九条町２６３番７
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	850万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	850万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,906 円／坪 1平米 6万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良市を中心とした低層住宅を中心とした地域である。需要者は市内及び隣接市の居住者が大半を占めるが大阪等からの転入も認められる。周辺環境は概ね標準的であり奈良駅よりバス圏にあること等から地価水準は概ね横ばいから緩やかな下落傾向である。建築費高騰の影響も懸念される。土地は標準地と同程度の規模で８００万円程度の物件が取引の中心である。中古物件については取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は奈良市南部のバス便の地積規模の大きくない低層住宅を中心とした地域である。需要者の中心は、奈良市及びその周辺市町村居住者で、地縁的選好性がやや強く圏外からの転入者は少ない。交通接近条件等の生活利便性に問題が残ることから市場競争力がやや劣り、地価は弱含みに推移している。需要の中心価格帯は、土地４０坪程度で総額８５０万円前後と推定される。周辺は大きな地域要因の変動は見受けられず、今後もこの傾向は続くものと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域の中心は自己所有の戸建住宅を中心としており、駅から距離等もあり収益性を分析する資料は相対的に限界がある。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、収益価格を重視して経済的な行動を決定するには至っておらず収益価格は求めていない。以上より、本件においては説得力があると判断した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内で居住環境、交通商業接近性、街路系統等の地域特性が類似する東九条町内及びその周辺域から事例を収集し、適切に要因比較及び補修正を加えており、試算価格は信頼性が高い。一方、対象標準地の近隣地域を含めた周辺域では、アパート等の賃貸物件は散見されるものの、賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益還元法は適用しなかった。以上の結果、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	奈良駅南方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い中に空地等もある住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市東九条町２６３番７
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	18 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は小規模一般住宅が多い住宅地域である。周辺地域にも特段の変化はなく、今後も大きな地域要因の変化は予想されない。環境は現状維持で地価水準は概ね横ばいから緩やかな下落傾向で推移すると思料する。 (2)小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に目立った変化はなく、当面は現状のまま推移することが予測されるものの、最寄駅からの距離があるため、地価は弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,906 円 1平米 6万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 21万3,568円 1平米 6万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 21万3,568円 1平米 6万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化が進んでいる。また、今後も建築費高騰等による影響が懸念される。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により住宅地についても、取引数が増加しているものの、利便性、住環境等の優劣により、地価は二極化が進んでいる。
地域要因
(1)成熟した住宅地域である。周辺の利用状況は概ね安定している。地価は概ね横ばいから緩やかな下落傾向である。 (2)小規模一般住宅が多い地域で路線商業施設に比較的近いものの、地価はやや軟調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東九条町２６３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,471 円／平米 20万9,835 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,591 円／平米 20万6,926 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,591 円／平米 20万6,926 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東九条町２６３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,748 円／平米 22万7,281 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,542 円／平米 22万6,600 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,542 円／平米 22万6,600 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東九条町２６３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万44 円／平米 23万1,565 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,240 円／平米 27万1,885 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,585 円／平米 25万6,496 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市東九条町２６３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,595 円／平米 23万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,256 円／平米 24万2,184 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,768 円／平米 23万653 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情