路線価 (2023) 奈良県奈良市四条大路4-128 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市四条大路４丁目１２８番
価格時点	2023 年
駅名	尼ヶ辻駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,130万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,130万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,029 円／坪 1平米 5万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄橿原線、奈良線及びＪＲ関西本線等沿線の奈良市及び周辺市町の圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多く、一次取得者が中心と思われるが面大地については賃貸マンションのオーナー層等も考えられる。地積は５００㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで３，０００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。コロナ禍や物価高騰等の影響の少ない住宅地だが、規模の大きい既成住宅地で需要はやや低調推移。 (2) 同一需給圏は近鉄橿原線、奈良線、ＪＲ関西本線沿線等で、概ね奈良市の既成住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ居住者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。農家住宅の中にアパートもある住宅地域であり、当該地域に大規模な宅地供給は見られないものの、需給関係は比較的安定している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が多い地域であるが周辺には共同住宅も見られるなど住居系が中心であり、収益性よりも快適性が重視され、戸建住宅との競合による賃料の低下傾向により収益価格はやや低位になった事から収益価格の信頼性は比準価格と比べると劣ると思われる。よって比準価格を標準に収益価格については参考に留める事とした上で代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格については、当エリアの賃貸住宅は節税目的等のためのものが多く、賃料は投資元本として土地を含めない水準に引きずられ、低位に試算されたものと考えられる。近隣地域においては自用の建物建築目的での取引が大半であり、典型的需要者の取引行動は、市場価格を指標としてその意思決定を行うものと考えられる。したがって、実証的な比準価格に基づき、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	尼ヶ辻駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	157.9 坪 (522 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中にアパートもある住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市四条大路４丁目１２８番
標準地の範囲
東	140 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35 m
面積	490 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　　　　北３．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は農家住宅の中にアパートもある住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持と予測。コロナ禍や物価高騰等の影響は少ないが、駅属性の弱い面大地の既成住宅地で地価動向は横這い乃至やや下落推移と予測。 (2)当該地域は農家住宅の中にアパートもある住宅地域であり、今後も特に地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、当面は概ね横ばい傾向で推移していくものと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。 (2)奈良市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロナ禍の戸建住宅の需要増の影響により、居住環境良好な住宅地域の需要は比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)規模の比較的大きい既成住宅地域であり、コロナ禍や物価高騰等の影響は少ないが、駅属性がやや弱く需要はやや低調。 (2)地域要因の変化は特に認められない。当該地域の地価は概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)規模がやや大きいため総額の観点から市場性がやや減退する画地規模であるが、選好性・代替性に特段の低下は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,202 円／平米 24万5,312 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,745 円／平米 19万905 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,666 円／平米 29万3,130 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,666 円／平米 29万3,130 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,256 円／平米 19万2,594 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,376 円／平米 20万6,215 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,551 円／平米 18万6,958 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	環境保全地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,205 円／平米 32万1,360 円／坪
推定価格 平米 坪	9万761 円／平米 30万56 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,444 円／平米 18万9,910 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路４丁目１２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,394 円／平米 19万6,357 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,727 円／平米 22万599 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,277 円／平米 19万2,664 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情