路線価 (2023) 奈良県奈良市南京終町7-539-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市南京終町７丁目５３９番１０
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円／坪 1平米 7万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市中南部における近鉄奈良線各駅からバス圏に存する住宅地域及び混在住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者層を中心に、周辺地域からの流入もみられる。最寄駅から徒歩圏外に位置する混在地域であるが、地縁的選好性を背景に需要は比較的安定している。取引価格の中心は、標準地と同規模程度で１，１００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね奈良市内の住宅地域を中心とする圏域である。需要者は市内及び隣接市の居住者が大半を占め、他地域からの転入は少ない。今後も建築費高騰などの影響も懸念されるが、需給関係は比較的安定している。土地は標準地と同じ１６０㎡程度で１１００万円程度の物件が取引の中心である。中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証性の高い試算価格である。一方収益性よりも居住環境が選好されて価格が形成される住宅地においては収益価格は実証性に劣り本件でも相当低位に試算された。従って、本件では収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺にはアパートなども散見されるが、自己使用の取引が支配的であり、価格に見合うような賃貸市場は形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。以上より、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市南京終町７丁目５３９番１０
標準地の範囲
東	95 m
西	45 m
南	0 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地縁的選好性から需給関係は安定しており、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (2)中小規模の住宅、事業所等が混在する住宅地域である。地域要因には大きな変化はなく、当面は概ね現状を維持すると予測する。今後も建築費高騰の影響等が懸念されるが、地価水準は概ね横ばい傾向にあると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少及び高齢化が進みつつあるが、住宅地においては、利便性、住環境の優劣により地価の二極化傾向が継続している。 (2)奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化が進んでいる。建築費高騰等の影響は懸念される。しかし、環境が良好な住宅地の需要は堅調である。
地域要因
(1)最寄駅から距離を有するものの、地縁的選好性から需給関係は安定しており、地価はほぼ横ばいで推移している。 (2)成熟した地域である。周辺の利用状況は概ね安定している。需給は比較的安定しており、地価は概ね横ばいである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町７丁目５３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,217 円／平米 16万9,323 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,035 円／平米 23万8,148 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,763 円／平米 24万554 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町７丁目５３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,157 円／平米 25万5,081 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,644 円／平米 25万79 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,542 円／平米 26万2,966 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町７丁目５３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,233 円／平米 17万9,294 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,791 円／平米 22万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,284 円／平米 23万5,665 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町７丁目５３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,141 円／平米 23万8,498 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,366 円／平米 22万9,324 円／坪
標準価格 平米 坪	7万782 円／平米 23万4,005 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町７丁目５３９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,539 円／平米 21万9,978 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,279 円／平米 22万2,424 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,971 円／平米 24万1,242 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情