路線価 (2023) 奈良県奈良市南京終町1-182-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市南京終町１丁目１８２番３
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円／坪 1平米 7万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良市内の混在住宅地域である。需要の中心は奈良市内または周辺市町の居住者であり、圏外からの転入も一部認められる。近隣地域は対象標準地から徒歩圏内にスーパー、病院等の生活利便施設が存していることから、需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で１８００万円程度と推察される。周辺で開発された分譲地の建物込の総額は２７００万円程度。 (2) 同一需給圏は概ね奈良市内の住宅地域及び混在地域を中心とする圏域である。需要者は市内及び隣接市の居住者が大半を占め、他地域からの転入は少ない。建築費高騰などの影響も懸念されるが需給関係は比較的安定している。土地は標準地と同じ２３０㎡程度で１８００万円程度の物件が取引の中心である。中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。比準価格は同一需給圏内における複数の取引事例より試算し、各補修正も適切に行われているため信頼性は高い。収益価格は対象地上に共同住宅の建築を想定し試算したが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位となった。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、価格牽連性が認められる標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 周辺にはアパートなども認められるが、自己使用の取引が支配的であり、価格に見合う賃貸市場は形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格を求める際の事例資料については規範性の高いものを複数得ることが出来た。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていると考えられる。以上より、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	奈良駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅の外、店舗、作業所等も存在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市南京終町１丁目１８２番３
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅の外、店舗、作業所等も存在する住宅地域である。付近では都市計画道路の整備が進み、生活利便性の向上が見込まれる地域であることから、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は混在住宅地域である。周辺地域等の土地利用に若干の変化もあるが、当面は概ね現状維持で推移するものと予測する。需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等も存する。 (2)奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化が進んでいる。建築費高騰等の影響は懸念される。しかし、環境が良好な住宅地の需要は堅調である。
地域要因
(1)付近にスーパー、病院等の生活利便施設が存していること及び、都市計画道路の整備も進行しているため、需給は比較的安定している。 (2)周辺の地域ではミニ開発による住宅供給も認められる。不動産需要は概ね堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)西向きの画地であり、地域の標準的画地と比べて、居住の快適性に若干優れる。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町１丁目１８２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万536 円／平米 20万132 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,725 円／平米 25万3,653 円／坪
標準価格 平米 坪	8万763 円／平米 26万7,002 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町１丁目１８２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,716 円／平米 21万3,951 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,716 円／平米 21万3,951 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,690 円／平米 25万6,843 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町１丁目１８２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,233 円／平米 17万9,294 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,791 円／平米 22万4,117 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,861 円／平米 25万4,102 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市南京終町１丁目１８２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,141 円／平米 23万8,498 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,366 円／平米 22万9,324 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,852 円／平米 25万7,379 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情