路線価 (2023) 奈良県奈良市中筋町1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市中筋町１番４
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円／坪 1平米 76万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市及び周辺各市における主要駅周辺の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、ホテル、マンション業者や物販・飲食店舗経営者である。コロナ禍の長期化に伴いインバウンド需要は大幅に落ち込んだが、このところ観光客は増加傾向にあり、観光関連事業者や不動産投資家による土地需要は回復傾向にある。当該地域での取引は極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、近鉄奈良駅等の人通りの多い繁華性が高い商業地域である。需要者は、店舗等の出店を目的とする法人及び収益物件の取得を計画する不動産業者等が想定される。新型コロナ禍による影響がやや落ち着きを見せ、観光客を中心とした客足が戻りつつある。希少性を有する商業一等地で、潜在的需要が高まりつつあり、地価上昇傾向にある。中心となる価格帯は画地規模等によりばらつきがあり、また物件の供給件数が少ないため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格の試算にあたっては店舗兼事務所を想定したが、コロナ禍により店舗需要は弱く、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に求められた。比準価格は、類似地域内に存する多数の取引事例により求められたものであり、このところの市場実態を反映した実証的な価格が求められた。最近の商業地需要の回復傾向を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 奈良県有数の繁華性を誇る駅前商業地域で、コロナ禍の影響等から徐々に賃料水準が回復しつつあるが、収益価格はやや低位に試算された。また市場に供給される物件が少ないため、投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不動産の経済価値を形成する状況には至っていない。本件では、広域的に収集した規範性の認められる取引事例に基づく市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅北東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	33.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市中筋町１番４
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	15 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近鉄奈良駅前に所在する繁華性の高い商業地域
街路	３３．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近鉄奈良駅前の繁華性の高い商業地域で、コロナ禍は長期化しているものの行動制限の緩和に伴う観光客数の増加により、商業地需要は持ち直しの動きもみられる。地価水準は、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)中層店舗ビルやホテル等が立地する繁華性の高い駅前商業地域である。観光客が戻りつつあり収益性は回復傾向。稀少性の認められる好立地の商業地であり、潜在的な需要が高まりつつあり、地価は上昇傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 264万4,800 円 1平米 80万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 263万8,188 円 1平米 79万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 264万4,800円 1平米 80万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 238万320円 1平米 72万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 263万8,188円 1平米 79万8,000円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 238万320円 1平米 72万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による行動制限が緩和され、国内外からの観光客は増加傾向にあり、市内景気は持ち直しの動きがみられる。 (2)コロナ禍の影響が落ちつきを見せ、観光客を主とした顧客が戻りつつある。県内の国内国外宿泊者数も対前年同期比増加傾向で推移している。
地域要因
(1)このところ低迷していた商業地需要は、徐々に回復傾向にあり、商業地の地価は再び上昇傾向で推移している。 (2)店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、観光客を中心に顧客が増加傾向。期待感もあり、需要は堅調で地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｚ奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中筋町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,185 円／平米 169万9,896 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,948 円／平米 200万9,876 円／坪
標準価格 平米 坪	82万4,896 円／平米 272万7,106 円／坪
査定価格 平米 坪	82万5,000 円／平米 272万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中筋町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万778 円／平米 205万2,292 円／坪
推定価格 平米 坪	55万9,218 円／平米 184万8,775 円／坪
標準価格 平米 坪	76万6,052 円／平米 253万2,568 円／坪
査定価格 平米 坪	76万6,000 円／平米 253万2,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｚ奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中筋町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,122 円／平米 149万1,409 円／坪
推定価格 平米 坪	54万4,598 円／平米 180万441 円／坪
標準価格 平米 坪	78万8,130 円／平米 260万5,558 円／坪
査定価格 平米 坪	78万8,000 円／平米 260万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中筋町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,433 円／平米 165万7,737 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,949 円／平米 169万5,809 円／坪
標準価格 平米 坪	83万6,785 円／平米 276万6,411 円／坪
査定価格 平米 坪	83万7,000 円／平米 276万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情