路線価 (2023) 奈良県奈良市大宮町6-2-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市大宮町６丁目２番１５
価格時点	2023 年
駅名	新大宮駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,210万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万6,172 円 1平米 26万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,230万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市及び周辺各市の主要駅周辺の普通商業地域一帯と把握した。飲食店舗、事務所等の中小雑居ビルを中心とした商業地域であり、主たる需要者としては、地元の個人事業者または法人投資家が想定される。コロナ禍は長期化しているが、客足は徐々に戻りつつあり、商業地需要は回復傾向にある。当該地域での取引は少なく、規模や総額はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は奈良市及びその周辺市町の近鉄奈良線、ＪＲ関西本線等沿線の駅付近の商業地域と判定。需要者の中心は飲食店等の地元事業者や、これらをテナント層とする収益物件保有目的の個人・法人等が中心と考えられる。地積は概ね２００～２５０㎡、中心価格帯は５，０００～７，０００万円程度。コロナ禍からの回復等を受けて駅付近の商業地は引き合いが高まっており、稀少性もある事から物価高騰の中にあっても需要は堅調推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、これを反映して収益価格は相対的に低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から求められたものであり、市場実態を反映し規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内及びその周辺では業務用不動産の賃貸は多く見られるが近年の賃料下落傾向を受けて低水準での推移が続いており、結果として収益価格はやや低めに試算されたものと考えられる。よって特性の類似する奈良市内の取引事例を中心に求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大宮駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市大宮町６丁目２番１５
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。コロナ禍に伴う行動制限の緩和や観光客数の増加により土地需要も回復傾向にあり、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)中層の店舗、事務所ビル等が多い駅前の商業地域で、近年で付近に大型ホテルやイベント施設等の開業も見られた。コロナ禍、物価高騰等の影響下にあっても需要は堅調に推移、地価水準は当面は上昇傾向と予想。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は長期化しているが、市内景気には一部持ち直しの動きもみられ、土地取引は比較的堅調に推移している。 (2)県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。
地域要因
(1)景気の持ち直しに加え、観光客数の増加もあり、商業地の地価は再び上昇傾向で推移している。 (2)駅徒歩圏の繁華街内に位置する商業地域。付近で大規模ホテルやイベント会場の開業、コロナ禍からの回復等を受けて、需要は堅調推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,771 円／平米 89万1,863 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,864 円／平米 91万8,618 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,864 円／平米 91万8,618 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,640 円／平米 75万2,578 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,290 円／平米 78万1,175 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,659 円／平米 85万8,433 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
推定価格 平米 坪	21万260 円／平米 69万5,120 円／坪
標準価格 平米 坪	29万3,250 円／平米 96万9,485 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市景観区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,761 円／平米 59万4,290 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,873 円／平米 61万4,496 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,276 円／平米 87万390 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,082 円／平米 72万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,317 円／平米 71万5,144 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,140 円／平米 96万2,509 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情