路線価 (2023) 奈良県奈良市西木辻町200-47 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市西木辻町２００番４７
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,690万 円 (533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	8,690万 円 (533 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円／坪 1平米 16万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市の近鉄奈良線沿線を中心とする主要鉄道駅周辺の商業地域一円である。典型的な需要者として想定されるのは、各種店舗、営業所等の出店を目論む法人事業者等であり、まとまった規模を有する土地についてはホテルやマンション用地としての需要も見込まれる。供給物件は少なく、希少性もあり、需要は概ね堅調に推移しており、取引価格は上昇傾向である。中心となる価格帯は、物件の供給数が少なく、その把握は困難な状況にある。 (2) 　同一需給圏は、奈良市、生駒市の中心市街地の普通商業地が圏域。需要者の中心は圏内で営業所等を開業しようとする法人や個人事業者と考えられる。本圏域は従来需給共に安定している。当該地域は特段の価格変動要因はなく、新型コロナ禍による賃貸用不動産の賃料は下落傾向にあるものの、観光事業は復活しつつあり、地価は上昇傾向に転じたと思われる。当地域内に供給は見られず、土地は㎡当たり１６～１７万円程度で取引されると予想される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はやや駅接近性に劣る商業地域である。商業地域における不動産売買取引に当たっては、一般的には収益性や投資採算性等が重視されるが、実際には取引価格の決定に際して類似不動産の市場価格が主要な指標とされることも多い。本件では、周辺類似地域に存する事例を採用し適正に試算を行った、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は事務所ビル、店舗等が連たんする商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価格は新型コロナ禍の影響による空室の増加や賃料の低下等から、若干低位に試算された。したがって、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を標準とし、収益価格を参考として、また指定基準地価格や周辺商業地の標準地との価格バランスにも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	161.2 坪 (533 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市西木辻町２００番４７
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗・事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅からやや距離を有するものの、広い街路に面しており、店舗需要も認められる商業地域である。客足の流動性も戻りつつあり、需要は概ね堅調に推移しており、取引価格も上昇傾向と予測される。 (2)幹線沿いに事務所ビル、店舗等が見られる商業地域であり、新型コロナ禍の影響が安定し、小規模なテイクアウト飲食店の開店などさらに発展するものと予測する。観光業は復活しつつあり、地価は上昇傾向に転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が落ちつきを見せ、観光客を主とした顧客が戻りつつある。県内の国内国外宿泊者数も対前年同期比増加傾向で推移している。 (2)　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定的であるが、円安等により先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)用途の多様性を有する商業地域で、最寄駅から距離を有するが、観光需要も取込可能。需要は堅調であり、地価は回復基調で推移。 (2)　新型コロナ禍の影響が安定し、小規模飲食店舗の開店などが相次ぎ、国内観光業が回復しつつあって、地価は上昇に転じたものと判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西木辻町２００番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,211 円／平米 48万6,680 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,586 円／平米 53万7,509 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,685 円／平米 56万7,591 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西木辻町２００番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,434 円／平米 66万9,247 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,695 円／平米 68万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,945 円／平米 52万5,472 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西木辻町２００番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,082 円／平米 72万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,317 円／平米 71万5,144 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,887 円／平米 54万8,422 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西木辻町２００番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,718 円／平米 84万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,344 円／平米 86万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,826 円／平米 61万1,035 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情