路線価 (2023) 奈良県奈良市富雄元町4-1953-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市富雄元町４丁目１９５３番１
価格時点	2023 年
駅名	富雄駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,340万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,340万 円 (362 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万8,550 円／坪 1平米 17万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね奈良市、生駒市を中心とする鉄道駅周辺の商業地域一円である。典型的な需要者として想定されるのは各種店舗、営業所等の出店を目論む法人事業者及び投資家等である。幹線道路に面しており店舗及び店舗兼共同住宅としての需要も見込まれる。これら一定の需要は認められるものの地域内での供給物件は少なく取引が少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね奈良市及び生駒市等の商業地域の圏域である。主たる需要者は市内の地元の法人等と考えられる。駅からも近いことから需要者の属性は比較的多様性に富む。今後もコロナ禍や物価高等の影響が懸念される。市場で中心となる価格帯は標準地と同規模で総額６３００万円程度であると予測されるが、個別性が強く実際の取引価格は開差が大きくなる傾向がある。中古物件については取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する駅接近性に優れた路線商業地域における不動産売買取引に当たっては、一般的には店舗兼共同住宅としての収益性や投資採算性等が重視されるが、実際には取引価格の決定に際して類似不動産の市場価格が主要な指標とされることも多いため、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本件地域は奈良市内の路線商業地域である。近年、需要者は収益性に着目しているが、収益価格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件では市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	富雄駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	109.5 坪 (362 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市富雄元町４丁目１９５３番１
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20.5 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	富雄駅に近い店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅に近い幹線道路沿いの比較的繁華性の認められる商業地域であり、当面は現況を維持しつつ推移するものと予測される。一定の需要は安定的に認められ、地価は横ばいを維持しつつ推移すると予測する。 (2)当該地域は上層階を共同住宅とした各種店舗等が建ち並ぶ商業地域である。商業地としては熟成しており、概ね現状維持で推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向と思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が落ちつきを見せ、観光客を主とした顧客が戻りつつある。県内の国内国外宿泊者数も対前年同期比増加傾向で推移している。 (2)市内の商業地はコロナ禍の影響を受け収益が低迷していたが、最近では観光客の増加等により地価が上昇に転じた地域も認められる。
地域要因
(1)最寄駅接近性に優れた路線沿いの商業地域で、共同住宅需要もあり、需要は安定的に推移している。 (2)一般的要因の影響もあり、今後の見通しに不透明感も認められるが、駅に近い商業地域であり需要は概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄元町４丁目１９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万493 円／平米 19万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	12万986 円／平米 39万9,980 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,108 円／平米 55万2,459 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄元町４丁目１９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,010 円／平米 61万1,643 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,068 円／平米 61万8,447 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄元町４丁目１９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万920 円／平米 49万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,391 円／平米 51万417 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,182 円／平米 55万6,010 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市富雄元町４丁目１９５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,962 円／平米 50万2,386 円／坪
推定価格 平米 坪	16万280 円／平米 52万9,886 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,312 円／平米 59万9,417 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情