路線価 (2023) 奈良県奈良市餅飯殿町24-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市餅飯殿町２４番３
価格時点	2023 年
駅名	近鉄奈良駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万2,374 円／坪 1平米 27万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奈良市内に存する飲食店、小売店舗等を主とする繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は店舗としての利用を目的とする法人、個人またはこれら事業者への賃貸を目的とする不動産業者等である。コロナ禍による空き店舗にも新規店舗の出店が見られるため、商業地需要は回復傾向が認められる。商業地としての希少性が高いため、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、概ね土地２５万円／㎡～３０万円／㎡程度と推察する。 (2) 同一需給圏は近鉄奈良駅周辺の商業地を中心に県北の商業地域一帯と把握した。需要の中心は観光客を対象とする店舗を営む法人、個人等である。コロナ禍により外国人を中心に観光客が激減し、観光、ホテル需要が減少していたが、ここにきて国内客を中心にやや回復している。元来から土地取引が少なく希少性が認められ、コロナの影響は残るものの、コロナ後を見込んだ需要も見受けられ、地価は底を打ち反転上昇回復傾向にて推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。商業地の需要者は収益性を重視する傾向にあるが、収益価格については最有効使用の建物の想定、純収益の算定等、試算過程において多くの想定要素が介在するため相対的な信頼性はやや劣る。よって、取引事例に市場実態を反映し規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、周辺標準地等の価格動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、奈良市内の対象標準地と比較可能な商業地事例を適正妥当に収集の上、試算されており、信頼性に問題はない。近隣地域及びその周辺は、２階以上の店舗需要が弱く、そのため収益価格が低位に試算された。市場における不動産取引の意思決定に際しては、収益性よりも市場性を反映した類似不動産の取引価格が主要な指標とされる傾向が強い。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄奈良駅南方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	22.7 坪 (75 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、小売店舗等が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市餅飯殿町２４番３
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近鉄奈良駅南方の飲食店舗等が多い既成商業地域。地価はコロナ禍により大きく下落したが、行動制限の緩和等により国内観光客を中心とする観光需要の回復が期待されるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)コロナ禍による観光客の減少は依然残るものの、国内観光客を中心に戻りつつあり、コロナ後を見据えた土地需要も見受けらる。近鉄奈良駅周辺の地価は下落から反転、回復傾向に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万5,516 円 1平米 28万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旅行支援政策、行動制限緩和等により国内を中心に観光客数は回復傾向にあり、観光産業を主とする市内中心部の経済は持ち直しの動きが認められる。 (2)近鉄奈良駅周辺の商業地は、コロナ禍の影響はあるものの国内観光客も戻りつつある。このため地価は底を打ち回復傾向にある。
地域要因
(1)近鉄奈良駅南方の古くからのアーケード商店街。商業地としての優位性及び観光関連産業の復調等から、需要は概ね安定的である。 (2)国内観光客を中心に観光産業もやや戻りつつある。コロナ後を見据えた商店街の店舗需要も見受けられ、地価は回復傾向にある。
個別的要因	(1)地域の標準的画地に対して、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市餅飯殿町２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,623 円／平米 78万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,213 円／平米 81万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,126 円／平米 94万5,933 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市餅飯殿町２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,082 円／平米 72万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,317 円／平米 71万5,144 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,309 円／平米 97万2,986 円／坪
査定価格 平米 坪	29万4,000 円／平米 97万1,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市餅飯殿町２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,807 円／平米 58万7,830 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,590 円／平米 55万7,359 円／坪
標準価格 平米 坪	28万50 円／平米 92万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市餅飯殿町２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,680 円／平米 54万4,432 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,814 円／平米 58万4,547 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,676 円／平米 97万7,505 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情