路線価 (2023) 奈良県奈良市大安寺町504-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市大安寺町５０４番１外
価格時点	2023 年
駅名	新大宮駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3億2,700万 円 (1901 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億2,700万 円 (1901 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万8,632 円／坪 1平米 17万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) （同一需給圏）奈良県における主要幹線道路沿いの路線商業地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する投資家又は法人事業者が中心であるが、他府県からの需要も認められる。（市場の需給動向）奈良県を縦貫する幹線道路沿いに位置し、商業集積度も高く、車両交通量も多い。また、広域的な商業背後地を有し、且つ供給面の稀少性も高いため、需要は堅調に推移している。（需要の中心となる価格帯）中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は奈良市を中心に、県内の幹線道路沿いの沿道型店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域と把握した。近隣地域は国道２４号沿いに大型量販店や飲食店舗、自動車販売店などが建ち並んでおり、車輛交通量も多く、商業繁華性は高い。需要の中心は全国展開する資本力有する法人等と想定される。当該地域に対する土地需要は底堅いが、定期借地権を利用した取引が多いことから売り物件が乏しく、土地の中心価格帯を見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は路線商業地域であるため市場性を反映した取引事例比較法と収益性を反映した収益還元法を適用した。比準価格は幹線沿いにおける牽連性ある事例から比準されており規範性が高い。他方、収益価格は商業賃貸市場の個別性、且つ想定要素（前提条件となる想定建物及び各種数値の設定による）が介在するため、比準価格に比べて規範性に劣る。よって、適切に比準調整がなされた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一路線を含む規範性有する路線商業地の取引事例から算出しており、市場性を反映した実証的な価格である。他方、収益価格については、土地の潜在的な収益性を計る意味で理論的な価格であるが、総収益及び総費用の算出過程において想定要素が介在し、採用する数値如何によって価格が変動する点も否めない。従って、本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、規範性がやや劣る収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大宮駅南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	575 坪 (1901 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市大安寺町５０４番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	沿道商業施設用地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	63 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道から３０ｍ：近隣商業地域（８０％，２００％）、準防火地域、２０ｍ高度地区
街路	２７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である現況を踏まえ、周辺地域、背後地、近隣地域における市場性及び法令規制等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。 (2)奈良県を代表する路線商業地域であり、周辺には物販・飲食店舗等が建ち並んでいる。定期借地権を介した土地利用が多いため土地取引自体は少ないが、土地需要は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道商業施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奈良県商業地の地価はコロナの影響により下落傾向にあったが、路線商業地の地価は堅調に推移し、観光地及び普通商業地の地価も回復傾向にある。 (2)市内の路線商業地域については、コロナ禍にあっても特段大きな変動はない。このため地価についても概ね安定している。
地域要因
(1)近隣地域は奈良県を縦貫する主要幹線道路沿いに位置し、商業集積度が高く、且つ広域的な商業背後地も有しているため、需要は堅調に推移している。 (2)県内を代表する繁華性の高い路線商業地域。需要は堅調であるが借地利用が多い。地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大安寺町５０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万493 円／平米 19万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	12万986 円／平米 39万9,980 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,931 円／平米 62万7,912 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大安寺町５０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万920 円／平米 49万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,391 円／平米 51万417 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,391 円／平米 51万417 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大安寺町５０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,657 円／平米 42万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,939 円／平米 40万9,742 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,071 円／平米 62万1,763 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大安寺町５０４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万38 円／平米 23万1,546 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,171 円／平米 36万7,531 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,454 円／平米 54万3,685 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情