路線価 (2023) 奈良県奈良市大宮町6-3-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市大宮町６丁目３番４外
価格時点	2023 年
駅名	新大宮駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億2,700万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円／坪 1平米 31万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市や生駒市を中心とする中心市街地の商業地域である。需要者としては、各種店舗、営業所等の出店を目論む法人や個人事業主等であり、まとまった規模を有する土地についてはマンション用地としての需要も見込まれる。オフィス需要に目立った動きはないが、新型コロナ禍による影響がやや落ち着きつつあり、商業地需要も回復傾向にある。市場における物件の供給数が少なく、取引の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (2) 　同一需給圏は奈良市を中心に、その周辺市町内のの幹線道路沿いに、事務所ビル、店舗等が連たんする商業地域の圏域。需要者は事務所、店舗、営業所等を展開する法人事業者等が中心であると考える。同幹線沿いに大型ホテル、会議場等が開業したものの、その経済効果等は顕在化していない。新型コロナ禍の影響が安定する中、空室増加や賃料の下落が認められるが、観光業は復活しつつあり、地価は上昇傾向に転じているものと考える。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内における規範性の高い取引事例を採用して試算した比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格として求められた。一方、市場に供給される物件が少ないため投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不動産の経済価値を形成する状況に至っていない。本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価格は長引く新型コロナ禍の影響で、空室の増加や賃料の低下等から、若干低位に試算され、想定要素が多いためやや説得力に欠ける。したがって、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を標準とし、収益価格をも斟酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	新大宮駅南西方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	124 坪 (410 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市大宮町６丁目３番４外
標準地の範囲
東	60 m
西	85 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗付事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18.5 m
面積	410 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所ビルを中心とする商業地域である。オフィス需要に目立った動きはないが、周辺では大型ホテル、コンベンションセンターの開業も見られ、今後地域要因の変化も予想される。 (2)　中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ業務商業地域であり、今後とも現状を維持していくものと予測する。空室の増加、賃料水準の低下等はあるが、新型コロナ禍が安定しつつあり、地価は上昇傾向に転じたものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が落ちつきを見せ、観光客を主とした顧客が戻りつつある。県内の国内国外宿泊者数も対前年同期比増加傾向で推移している。 (2)　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定的であるが、円安等により先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)オフィス需要の大きな変動はないが、コロナ禍の影響がやや落ち着きを見せる中、景気回復への期待感もあり地価は回復傾向で推移している。 (2)　業務商業地としての地域要因に特段変動は見られないが、観光業に復活が認められ、地価はやや上昇傾向に転じたものと判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,771 円／平米 89万1,863 円／坪
推定価格 平米 坪	28万292 円／平米 92万6,645 円／坪
標準価格 平米 坪	33万533 円／平米 109万2,742 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
推定価格 平米 坪	21万260 円／平米 69万5,120 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,980 円／平米 106万7,772 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市景観区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,434 円／平米 66万9,247 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,695 円／平米 68万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,692 円／平米 108万9,962 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市大宮町６丁目３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,718 円／平米 84万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,344 円／平米 86万4,003 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,647 円／平米 106万6,671 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情