路線価 (2023) 奈良県奈良市西大寺東町2-5-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外
価格時点	2023 年
駅名	大和西大寺駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6億 円 (1154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6億 円 (1154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 171万9,120 円／坪 1平米 52万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市及び周辺各市の主要駅周辺の商業地域一帯と把握した。銀行、飲食店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い駅前商業地域で、主たる需要者としては、支店設置目的の大手企業や法人投資家が想定される。コロナ禍にかかわらず繁華性や利便性の高い商業地に対する需要は堅調である。当該地域での取引は少なく、規模や総額はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、奈良市内における主要鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者は、店舗、事務所等を計画する法人、収益物件の取得を計画する不動産事業者等が中心となる。コロナ禍が落ち着きを見せる一方、大和西大寺駅周辺は南北ともに再開発が進み街並みが再形成される中、将来に対する期待感もあって、地価は回復傾向を見せている。中心となる価格帯は画地規模等によりばらつきがあり、物件の供給件数が限定的であるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では駅前再開発事業の進展等に伴い繁華性が向上しているが、いまだ土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から求められたものであり、市場実態を反映し規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大和西大寺駅から徒歩圏内の商業地域における規範性に富む取引事例を採用して試算した比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、査定した収益価格は、市場に供給される物件が少なく、投資対象としての市場が成熟しているとは言えないため、収益性が不動産の経済価値を適切に反映していない状況である。ゆえに本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大和西大寺駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	349.1 坪 (1154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル、銀行等が集まる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	0 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	60 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ターミナル駅前の商業地域で、今後も駅周辺整備事業の進捗に伴い利便性が高まるものと予測する。大規模店舗も背後に立地し繁華性の高い商業地に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)県内最大のターミナル駅、大和西大寺駅前の大規模商業施設も存する商業地域である。南北自由通路開通により利便性が向上しているほか、駅前広場整備事業も進捗中で、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	８階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は長期化しているが、市内景気には一部持ち直しの動きもみられ、土地取引は比較的堅調に推移している。 (2)不動産取引市場では、金融緩和により取引数が増加しており、コロナ禍が払しょくされつつある中、商業地の地価は回復基調を強めている。
地域要因
(1)駅前の再開発事業の進展や駅南北自由通路の開設により、商業地としてのポテンシャルは向上しており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)大和西大寺駅前整備等が進捗する中にあって、街並みは変貌をとげ、先行きに対する期待感も手伝って、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,194 円／平米 123万7,085 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,794 円／平米 127万5,435 円／坪
標準価格 平米 坪	57万5,812 円／平米 190万3,634 円／坪
査定価格 平米 坪	57万6,000 円／平米 190万4,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｚ奈良Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,185 円／平米 169万9,896 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,948 円／平米 200万9,876 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,776 円／平米 184万7,313 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｚ奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,973 円／平米 86万6,083 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,939 円／平米 104万4,494 円／坪
標準価格 平米 坪	54万9,459 円／平米 181万6,511 円／坪
査定価格 平米 坪	54万9,000 円／平米 181万4,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,097 円／平米 84万9,963 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,422 円／平米 87万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	50万5,566 円／平米 167万1,401 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市西大寺東町２丁目５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,433 円／平米 165万7,737 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,949 円／平米 169万5,809 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,948 円／平米 184万1,270 円／坪
査定価格 平米 坪	55万7,000 円／平米 184万1,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情