路線価 (2023) 奈良県奈良市中登美ヶ丘6-8内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
価格時点	2023 年
駅名	学研奈良登美ヶ丘駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6億5,800万 円 (2992 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	6億5,800万 円 (2992 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、奈良市や生駒市を中心とする奈良県北部の幹線道路沿道の路線商業地域である。典型的な需要者として想定されるのは、各種沿道型店舗を企画運営する事業者、営業所等の出店を目論む法人等と考えられる。近隣地域は背後地に恵まれ、将来的に熟成度の高まりが期待される地域で、取引価格は上昇傾向で推移している。市場における物件の供給数が少なく、取引の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は奈良市及びその周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域と判定。需要者の中心は沿道型店舗を展開する事業者全般及び、駅付近の好立地からマンションデベロッパー等も考えられる。周辺地域を含め、今後のさらなる熟成が期待される地域であり、適正規模の好立地の商業地として稀少性が認められ、需要は堅調に推移している。地積は概ね３０００㎡前後、中心価格帯は６億～７億円程度と考えられるが、取引事例が少なく、詳細の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する路線商業地域等については、沿道型店舗等の運営に当たって借地するケースが中心で、新規に土地を取得して投資採算性に見合った賃貸事業を行うことは困難な面を有すること等から、収益価格はやや低位に求められた。また、実際には類似不動産の市場価格を主要な指標として取引されることが多いため、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格の試算に当たって店舗事務所を想定したが、近隣地域内及びその周辺では、自用地ないし事業用定期借地権による事業経営が中心で、建物賃貸を想定した収益価格についてはやや実証性に欠け、相対的規範性に欠ける嫌いがある。一方、比準価格は、同一需給圏内の取引事例から適切に比準して求められ、十分に実証性を有し説得力が高い。そこで、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	学研奈良登美ヶ丘駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	905 坪 (2992 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
標準地の範囲
東	150 m
西	220 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層沿道施設用地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	55 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗等の建ち並ぶ路線商業地域で、商業集積が進みつつあり、地域としての熟成度も高まりつつある。背後地にも恵まれていることから当面は発展的に推移するものと予測される。 (2)近隣地域は店舗、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域で今後も緩やかに商業繁華性が高まると予測。立地や規模からマンション用地としての需要も認められ、需要は底堅い。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万298 円 1平米 23万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が落ちつきを見せ、観光客を主とした顧客が戻りつつある。県内の国内国外宿泊者数も対前年同期比増加傾向で推移している。 (2)市内の路線商業地は、コロナ禍の影響も少なく、総じて底堅い需要が認められ、地価も総じて上昇傾向が認められる。
地域要因
(1)背後地に恵まれた路線商業地域で、熟成度が高まりつつある。最寄駅にも近く、共同住宅需要も認められ、需要は堅調に推移している。 (2)最寄駅から徒歩圏に位置する路線商業地域であり、背後に優良な住宅地域も控え、今後さらなる商業地としての熟成が期待できる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,279 円／平米 38万4,418 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,399 円／平米 46万853 円／坪
標準価格 平米 坪	22万568 円／平米 72万9,198 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,434 円／平米 66万9,247 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,695 円／平米 68万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,965 円／平米 73万7,122 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万920 円／平米 49万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,391 円／平米 51万417 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,305 円／平米 72万5,022 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,962 円／平米 50万2,386 円／坪
推定価格 平米 坪	16万280 円／平米 52万9,886 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,628 円／平米 75万9,150 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,394 円／平米 65万9,197 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,530 円／平米 50万7,570 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,780 円／平米 74万9,735 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情