路線価 (2023) 奈良県奈良市三条本町1089-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市三条本町１０８９番１外
価格時点	2023 年
駅名	奈良駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (685 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (685 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円／坪 1平米 31万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良市、生駒市等の駅前の商業地域を中心とする広域的な圏域である。ＪＲ奈良線奈良駅前で店舗兼共同住宅等が見られ、典型的な需要者として不動産賃貸業を営む不動産業者や投資家等が考えられる。コロナ禍により影響を受け地価は下落傾向であったが、観光客の回復等に伴い上昇基調に転じた。取引される価格は非常に個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだすことは困難な状況である。 (2) 　同一需給圏は、概ね奈良市、生駒市等の主要市の主要駅に近い商業地域を中心とするやや広域的な圏域。需要者は、当該地域で事業を営もうとする法人や投資家等が中心であると考える。近年、ホテルやマンション等の建設が相次いだが、新型コロナ禍の影響もあり需要は弱含みであったが、物件確保が困難となっており、需要は多いが供給が少ないため、地価は若干上昇傾向に転じている。しかし、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 繁華性の高い駅前の商業地域であり、需要者の多くが経済合理性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の信頼できる取引事例により求められた価格であり市場の動向を反映した実証的な価格で規範性が高い。一方、収益価格も多数の賃貸事例を用い、各種指標の信頼性も高いが想定要素が多く流動的と考えられる。以上より、比準価格を重視し、収益価格を十分に比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 　比準価格及び収益価格を上記のように試算した。近隣地域は店舗兼事務所、共同住宅等が多い商業地域で、駅前ではあるが、駅の正面玄関ではなく、商業繁華性は高まりつつあるものの、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため、賃貸市場の成熟の程度は総じてやや低い。したがって市場性を反映した比準価格を標準として重視し、収益価格を参考のうえ、さらに代表標準地との検討を十分に踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奈良駅西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	207.2 坪 (685 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市三条本町１０８９番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	30 m
面積	690 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ奈良駅の西口広場に近接する商業地域である。観光客の増加の影響等を受け地域の繁華性は戻りつつある。地価は下落傾向から上昇傾向へと転じている。 (2)　ＪＲ奈良駅西口広場の西側に、店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後とも商業地として熟成するものと予測する。新型コロナ禍が長期化しているものの、地価はやや上昇傾向に転じたものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 100万5,024円 1平米 30万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の商業地はコロナ禍の影響を受け収益が低迷していたが、最近では観光客の増加等により地価が上昇に転じた地域も認められる。 (2)　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定的であるが、円安等により先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)駅に近い商業地域である。一般的要因の影響を受け、地価は上昇傾向に転じた。 (2)　新型コロナ禍の影響等が長期化する中、観光業が復活してきており、奈良市等の商業地の地価は上昇に転じていると判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市三条本町１０８９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,761 円／平米 59万4,290 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,817 円／平米 60万4,393 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,924 円／平米 111万7,177 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市三条本町１０８９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,358 円／平米 52万3,532 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,885 円／平米 91万2,076 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｚ奈良Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市三条本町１０８９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,722 円／平米 71万6,483 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,367 円／平米 86万4,079 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,624 円／平米 100万7,087 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	斑鳩Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒郡斑鳩町
地域	奈良県奈良市三条本町１０８９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,400 円／平米 41万1,266 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,292 円／平米 45万581 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,498 円／平米 89万7,572 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情