路線価 (2023) 奈良県奈良市四条大路1-702-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市四条大路１丁目７０２番１外
価格時点	2023 年
駅名	新大宮駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億1,800万 円 (1053 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	2億1,800万 円 (1053 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円／坪 1平米 20万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良市等の商業地域を中心とする広域的な圏域である。店舗兼共同住宅等が見られ、典型的な需要者として投資家等が考えられるが、将来は北方の地域の影響も期待できる。依然としてコロナ禍による影響も受けているが北方のコンペンションセンター等での各イベントの誘致等から、今後の発展が期待され、不動産需要は底堅いと判断される。取引される価格は非常に個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだすことは困難な状況である。 (2) 同一需給圏は概ね奈良市等の商業地域を中心とする広域的な圏域である。店舗兼共同住宅等が見られ、典型的な需要者として投資採算性を重視する投資家等が考えられる。コロナ禍による影響がまだ残るが、付近のコンペンションセンターやホテル等のオープンによって今後の発展も期待され、不動産需要は底堅く地価は上昇傾向にあると判断される。ただ、取引される価格は非常に個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだすことは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件地域は奈良市内の商業地域である。近年、需要者は収益性に着目しているが、標準地の市場においては収益価格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上から、比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 収益価格の試算に当たって店舗兼共同住宅を想定したが、当エリアの収益用のビルは依然として節税目的等のものが多く、その賃料は投資元本として土地代金を含めない水準に引きずられがちであり、収益価格は相対的に低位に試算された。一方比準価格は、信頼性ある取引事例により求められた、実証性ある価格である。そこで、説得力の程度を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大宮駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	318.5 坪 (1053 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市四条大路１丁目７０２番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北方の地域では令和２年にコンペンションセンター、ホテル等の多くの施設がオープンした。現在もコロナ禍の影響によりこれらの施設は効用を十分には発揮できていないが、将来の発展も期待できる地域である。 (2)近隣地域付近で、令和２年にコンペンションセンター、高級ホテル等の多くの施設がオープンした。コロナ禍の影響もあるが、徐々に、繁華性等の向上がみられており、今後の地価の上昇が期待できる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の商業地はコロナ禍の影響を受け収益が低迷していたが、最近では観光客の増加等により地価が上昇に転じた地域も認められる。 (2)市内中心部の商業地は、コロナ禍の影響を脱しつつあり、繁華性等の回復傾向が見られる。地価も総じて上昇しつつある。
地域要因
(1)北方の地域に令和２年にコンペンションセンター等多くの施設がオープンした。将来への価格の影響も期待できる。 (2)北方の地域に令和２年にコンペンションセンター等多くの施設がオープン。今後の繁華性の向上、地価の上昇が期待できる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路１丁目７０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万920 円／平米 49万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,391 円／平米 51万417 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,052 円／平米 62万1,700 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路１丁目７０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,434 円／平米 66万9,247 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,617 円／平米 69万9,606 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,928 円／平米 81万6,344 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奈良Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路１丁目７０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万38 円／平米 23万1,546 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,171 円／平米 36万7,531 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,015 円／平米 63万1,496 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奈良Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路１丁目７０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,771 円／平米 89万1,863 円／坪
推定価格 平米 坪	28万292 円／平米 92万6,645 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,933 円／平米 78万3,300 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市四条大路１丁目７０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
推定価格 平米 坪	21万260 円／平米 69万5,120 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,397 円／平米 98万3,194 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市景観区域
特別な事情