路線価 (2023) 奈良県奈良市北之庄西町1-4-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 奈良市奈良県奈良市北之庄西町１丁目４番５
価格時点	2023 年
駅名	郡山駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良市、生駒市、大和郡山市等の奈良県北中部を中心とする内陸型の工場地の存する範囲。需要者は県内外の製造業等の事業者や物流利便に着目した小規模な流通業務施設の事業者など多様。地積は５００㎡程度で中心的な価格帯は土地のみで３，０００～３，３００万円前後と思われるが取引事例が少なく詳細は不明。区画の整理された工場地域であり広幅員の道路へのアクセスも良い。物価高騰によりやや軟調化しているも需要は比較的堅調推移。 (2) 同一需給圏は奈良県内の中小工場を中心とする工業地域である。需要者の中心は、対象地が国道２４号に近接し名阪国道、京奈和道との接続も良いことを背景に、工場、倉庫、配送センター事業者等である。良好な交通アクセスがあることから、内陸型工業地としての当該地域の需要は底堅い。圏内の工場地の取引は散発的で、規模等の個別的要因がまちまちであり、取引価格の把握は難しいが、対象地と同等の位置、規模で土地５万５千円／㎡～７万円／㎡程度と判断。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺には中小規模の工場等が建ち並んでいるが基本的に自用が中心と思われ、賃料水準の把握が困難であることから収益還元法の適用は断念した。よって収益還元法を適用せず、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 当該地域は自社所有の工場が多い地域であり、賃貸工場の事例もなく、工場の賃貸市場が未成熟なものと判断されるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、実証的な市場価格より導かれたものであること、自用の工業地においては需要者の取引意思決定プロセスに最も適合的であることから、説得力を有する。したがって、本件では代表標準地価格との検討も踏まえつつ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	郡山駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	163.3 坪 (540 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奈良市奈良県奈良市北之庄西町１丁目４番５
標準地の範囲
東	45 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	35 m
面積	530 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現在の環境を維持すると思われる。内陸型の工業地需要は堅調だが物価高騰の影響を受けて需要はやや軟調化、地価水準は緩やかな上昇傾向と予測。 (2)中小工場等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。災害リスクが低い内陸型工業地の需要は依然堅調であり、地価水準は横ばい又はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウクライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあるものの、地価は上昇に転じつつある。 (2)新型コロナや、円安等のマクロ的要因の影響を受け、先行きの不透明感はあるものの、内陸型で立地条件のよい工業地の需要は、底堅く推移している。
地域要因
(1)近隣地域は周辺街路へのアクセス良好な区画整然とした工業地域であり、需要は比較的堅調だが物価高騰を受けてやや軟調化。 (2)中小工場等が多い工業地域である。やや規模が小さく街路条件に劣る面があり、需要者はやや限定されるが、市内中心部にも近く、需要は底堅い。
個別的要因	(1)画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市北之庄西町１丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,913 円／平米 25万7,580 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,871 円／平米 25万830 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,847 円／平米 21万4,384 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,800 円／平米 21万4,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奈良Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	奈良市
地域	奈良県奈良市北之庄西町１丁目４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,137 円／平米 17万5,671 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,403 円／平米 17万6,550 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,242 円／平米 20万2,466 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	生駒Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県奈良市北之庄西町１丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,325 円／平米 25万8,942 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,221 円／平米 31万1,495 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,115 円／平米 21万5,270 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	生駒Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	生駒市
地域	奈良県奈良市北之庄西町１丁目４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,499 円／平米 18万3,480 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,854 円／平米 19万1,265 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,942 円／平米 18万1,638 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情