路線価 (2023) 奈良県大和郡山市小林町190-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 大和郡山市奈良県大和郡山市小林町１９０番２
価格時点	2023 年
駅名	大和小泉駅 から 510m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	916万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	916万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円／坪 1平米 4万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄橿原線及びＪＲ関西本線等の沿線で、大和郡山市及びその周辺の市町の住宅地域である。需要者の大半が大和郡山市の居住者であり、農家住宅と一般住宅が混在した住宅地域である。最寄り駅からの接近性に恵まれ共同住宅も見られる既存住宅地域であるが、街路条件がやや劣っているが最寄駅に比較的近く需要は回復傾向にあり、地価はほぼ横ばいで推移している。取引が少なく画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄橿原線、同天理線等沿線で、大和郡山市および隣接市町の既成住宅地域の圏域。需要者は同市居住者又は地縁・血縁関係者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅まで徒歩圏内である。農家住宅が多く、取引件数は少ないが、需給は比較的安定。需要の中心となる価格帯は、土地は、２２０㎡程度で、１０００万円弱と考察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は最寄駅から徒歩圏で、農家住宅、一般住宅、賃貸共同住宅が混在する地域である。対象標準地と同程度の規模の賃貸物件はほとんどなく、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は多数の取引事例の中から選択した規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い。したがって、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅が多い旧来の住宅地域であり、当該地域及び周辺地域では低層の賃貸用共同住宅は見られるものの、節税目的のものが主と判断され、事業採算性の観点からは共同住宅の想定は厳しく、価格は低位に求められたものと思料する。したがって、収益価格は参考とし、主に戸建住宅地の取引事例を基にして、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	大和小泉駅東方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大和郡山市奈良県大和郡山市小林町１９０番２
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、２．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺で賃貸共同住宅もみられる農家住宅が多い住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測する。地価水準はほぼ横ばいで推移すると思われる。 (2)農家住宅に、一般住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に特に大きな変動は認められず、当面は現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はやや減少し高齢化率は増加傾向にある。駅徒歩圏の利便性の良い住宅地はほぼ横ばいであるが、接近性が劣る地域では弱含みで推移している。 (2)人口は微減傾向。高齢化率は県全体よりもやや高い。駅徒歩圏等の利便性の高い地域は需要が安定しているが、バス便等条件の劣る地域では弱含み。
地域要因
(1)農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。街路条件はやや劣るが徒歩圏で需給は比較的安定している。 (2)ＪＲ小泉駅徒歩圏に位置するが、旧来の住宅地域内にあり、道路幅員に狭隘な箇所もあり、車両での通行に劣る。需要は横ばい。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大和郡山Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市小林町１９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,994 円／平米 14万8,750 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,407 円／平米 14万198 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,535 円／平米 14万621 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大和郡山Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市小林町１９０番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,122 円／平米 14万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,626 円／平米 15万7,452 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,821 円／平米 13万1,648 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大和郡山Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市小林町１９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,552 円／平米 14万677 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,172 円／平米 13万9,421 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,962 円／平米 13万8,726 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大和郡山Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市小林町１９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,463 円／平米 13万7,077 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,614 円／平米 15万800 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,803 円／平米 13万1,589 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情