路線価 (2023) 奈良県大和郡山市堺町28-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 大和郡山市奈良県大和郡山市堺町２８番２
価格時点	2023 年
駅名	近鉄郡山駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円／坪 1平米 8万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね大和郡山市内及び周辺の市町で、近鉄及びＪＲの各駅の駅周辺の商業地域である。駅周辺ではやや規模の大きい商業施設も見受けられるが、近隣地域及びその周辺では古くからの小規模商店がほとんどである。需要者は地元の個人事業者が中心で、店舗経営者の高齢化等から閉鎖店舗が増加し商店街としては衰退傾向にあるが、最寄駅に近く住宅地としての需要は底堅い。画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は、近鉄及びＪＲ各駅周辺に形成された商業地域で、その圏域は奈良県北中和地区全域。需要者は個人等の地元事業者が主である。繁華性は低く、住宅地への移行も見られるが、最寄駅等への利便性に優れることから、需給は底堅く推移。市場における取引には個別性が強く、取引価格帯もまちまちであることから、中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は、近鉄郡山駅に比較的近い小売店舗と住宅が混在する商業地域に存しているが、自己所有の店舗が大半で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に算出された。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い。したがって、収益価格は参考程度にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模店舗と住宅等が混在する商業地域である。住宅地への移行が見られ、賃料水準の低下等の影響で、収益価格は低位に求められた。また、本来収益価格を重視すべきではあるが、収益価格の算定においては想定要素も大きいこと等から、規範性にやや劣る。したがって、本件においては市場の取引価格を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄郡山駅北東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	サービス業等小規模店舗に住宅が混じる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大和郡山市奈良県大和郡山市堺町２８番２
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な小売店舗に住宅が混在する商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅から徒歩圏で需給関係は比較的堅調で地価はやや強含み傾向と思われる。 (2)小規模店舗と住宅等が混在する旧来の商業地域で、商業性が低下し、住宅地化が進行しつつある。最寄駅等への接近性から、地価は底堅く推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)古くからの小規模な店舗が多く、商圏の狭い町の中心部の商業施設においては顧客が流出し、需要は郊外の大型施設に吸収される傾向にある。 (2)商業地の需要は地域的に限定されており、駅前や国道沿道等に一定の需要がある一方、旧来の商店街は衰退傾向。
地域要因
(1)店舗の中に住宅が混在する地域であり、駅前商店街としての機能は衰退している。しかし、最寄駅から徒歩圏にあり住宅としては根強い需要がある。 (2)最寄駅から近い、市役所近接の旧来の商住混在する地域で、住宅地への移行が見られる。地価は横ばい乃至若干の上昇で推移。
個別的要因	(1)個別的要因について特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	田原本Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	磯城郡田原本町
地域	奈良県大和郡山市堺町２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万281 円／平米 26万5,409 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,558 円／平米 26万3,019 円／坪
標準価格 平米 坪	9万820 円／平米 30万251 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天理Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県大和郡山市堺町２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,895 円／平米 33万6,865 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,959 円／平米 33万464 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,802 円／平米 28万3,661 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	桜井Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県大和郡山市堺町２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,380 円／平米 34万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,501 円／平米 40万1,682 円／坪
標準価格 平米 坪	9万268 円／平米 29万8,426 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大和郡山Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県大和郡山市堺町２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万783 円／平米 43万2,369 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,488 円／平米 42万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,588 円／平米 42万5,112 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情