路線価 (2023) 奈良県天理市二階堂上ノ庄町472 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 天理市奈良県天理市二階堂上ノ庄町４７２番
価格時点	2023 年
駅名	二階堂駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円／坪 1平米 5万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄天理線沿線で、概ね天理市の住宅地である。需要者は当該地域に地縁・血縁を有する市内居住者が大半を占める。古くからの住宅地で付近に新規物件の供給は見当たらない。最寄駅からは比較的近いが地縁的選好性が強く、外部からの転入者は少ない。需要を喚起するような開発等もなく、土地取引はほとんど見られない。取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は天理市及びその周辺市町内を走行する近鉄各線、ＪＲ各線沿線の住宅地域の圏域である。古くからの住宅地域であり、地域的結びつきが強く、圏外からの転入は少ない。最寄り駅へ徒歩圏内にあること等から需給バランスは概ね均衡しているが一般的要因の影響もあり地価は緩やかな下落基調にある。具体的には土地値で１，９００万円前後、中古戸建住宅は２，０００万円台前半までが需要の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅から比較的近く周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるものの、多くは自己所有地に建設されたものである。土地取得費の回収を必要としない賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する自己使用目的住宅の取引が大半であることから、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 代替競争関係にある取引事例を収集し比準価格を試算した。得られた価格は現下の市況を忠実に反映した客観的、実証的で説得力を有する価格である。一方で収益価格は低位に算出されたがこれは近隣地域が自用目的を主とする不動産市場が形成されており賃貸市場が未成熟で元本に見合った賃料相場が形成され難いことが主要な要因である。本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二階堂駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	95.9 坪 (317 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天理市奈良県天理市二階堂上ノ庄町４７２番
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅が多い古くからの住宅地であり、地域要因に大きな変化はない。今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の影響を及ぼす要因は観測されていない。地価は緩やかな下落基調で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 19万7,368円 1平米 5万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)天理市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化が進行している。需要の地域間格差が拡大しており、選好性が高い地域以外では地価は弱含みである。 (2)人口減少、高齢化率上昇傾向が長期間継続しておりこの状況に変化の兆候なし。不動産市場は地域により差はあるが全般的には弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧市街地内の住宅地である。当該地域に対する住宅地の需要は限定的である。地価はやや下落傾向にある。 (2)一般住宅と工場等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は観測されていない。地価水準は緩やかな下落基調で推移すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)西道路で日照・通風等居住の快適性は普通程度であるが、選好性・競争力等に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	天理Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市二階堂上ノ庄町４７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,494 円／平米 21万9,829 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,994 円／平米 23万1,400 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,067 円／平米 19万5,276 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天理Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市二階堂上ノ庄町４７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万448 円／平米 29万9,021 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,814 円／平米 29万313 円／坪
標準価格 平米 坪	6万603 円／平米 20万354 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天理Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市二階堂上ノ庄町４７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,040 円／平米 18万5,268 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,818 円／平米 17万4,616 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,427 円／平米 19万3,160 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市二階堂上ノ庄町４７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万622 円／平米 20万416 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,113 円／平米 20万2,040 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,147 円／平米 19万2,234 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情