路線価 (2023) 奈良県天理市南六条町元柳生方238 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 天理市奈良県天理市南六条町元柳生方２３８番
価格時点	2023 年
駅名	二階堂駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	826万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	826万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円／坪 1平米 2万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は天理市を中心に周辺市町を含む市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。地縁の結びつきが強く、需要者は近隣地域若しくはその周辺地域の居住者が大半である。行政条件との関連で宅地開発は殆どなく、人口は減少の一途を辿っている。こうしたことから需要は弱含みであり、地価は長期間、下落傾向で推移している。具体的には土地値で８００万円から９００万円程度。中古戸建の取引水準は建物の状況により区々であり相場は把握し難い。 (2) 同一需給圏は天理市内を中心に、隣接市を含む農家集落地域の圏域。需要者は当該地域に地縁・血縁関係を持つ当市内の居住者が中心で、他の地域からの流入はほとんどない。旧来の農家集落地域であり、大規模開発等の需給に影響を与えるような大きな変動はない。同市内の市街化区域内の住宅地と比較すると需要は弱含みである。取引には地縁的選好性が働き、個別的要素が強く、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅を中心とする既成住宅地域で不動産取引は自用目的が主である。地域の特性を念頭に入れ極力性格の類似する取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、収益還元法については行政条件との関連もあり、近隣地域及び周辺において収益目的の物件は皆無に等しいこと、賃貸市場が形成されていないこと等から適用を見送った。本件では比準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧来の農家集落地域であり、周辺地域にアパート等の収益物件は見られない。自用目的の取引が支配的であり、賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、取引価格の水準を指標として価格決定することが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二階堂駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地が広がる中の中規模農家住宅が多い集落地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天理市奈良県天理市南六条町元柳生方２３８番
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	12 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないことから当面は現況のまま推移するものと思われる。 (2)農家住宅を主とする農家集落地域である。地域要因に特に大きな変動は認められず、当面は現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化率上昇傾向が長期間継続しておりこの状況に変化の兆候なし。不動産市場は地域により差はあるが全般的には弱含みで推移している。 (2)県全体に比較し、人口減少率は高く、高齢化率はやや低いが上昇傾向。取引件数は若干減少。地域による選別化が進んでいる。
地域要因
(1)農家住宅が中心の旧集落を形成している。こうした状況に影響を及ぼすような事象は観測されておらず、地域要因に特段の変動はない。 (2)旧来の農家集落地域であり、需給に影響を及ぼすような特段の要因はなく、地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県天理市南六条町元柳生方２３８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,470 円／平米 5万1,144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,577 円／平米 8万4,558 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,643 円／平米 8万8,082 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	桜井Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	桜井市
地域	奈良県天理市南六条町元柳生方２３８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,603 円／平米 9万7,868 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,151 円／平米 9万3,067 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,583 円／平米 8万7,883 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観保全地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大和郡山Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県天理市南六条町元柳生方２３８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万222 円／平米 9万9,914 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,218 円／平米 9万3,289 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,396 円／平米 9万571 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市南六条町元柳生方２３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万169 円／平米 13万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,585 円／平米 12万7,562 円／坪
標準価格 平米 坪	3万51 円／平米 9万9,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情