路線価 (2023) 奈良県天理市川原城町273-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 天理市奈良県天理市川原城町２７３番５
価格時点	2023 年
駅名	天理駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね奈良県北中部を中心とした駅前商業地域及び近隣商業地域である。需用者の中心は小規模な物品販売業や飲食関係を主とする個人又は小規模法人である。対象標準地はアーケードを有する旧来の駅前商店街にあるが、郊外大型店舗への顧客の流失が続く中、新型コロナウィルスの影響も僅かにあり人員通行量は減少している。需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。又取引件数は少なく、規模、価格帯は様々で、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね奈良県北中部の駅前商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的な関係を有する物品販売や飲食関連の事業者等である。当該地域は、駅前から続くアーケード商店街であるが、郊外型の大型店舗に顧客が流出し店舗需要は弱い状態が続いている。規模や価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アーケードのある旧来からの商店街である。比準価格は繁華性等にやや差があるものの現実の市場取引から求められた価格で、その妥当性は比準価格決定の理由の通りである。収益価格は、大部分が個人事業者による小規模店舗で、収益獲得を目的とする取引は殆どなく、規範性がやや劣ると判断される。従って近隣地域の市場動向、地元精通者からの聞き取り調査、前年指定基準地価格を踏まえた上で、比準価格を重視し収益価格を比較考慮し、鑑定評価額を決定した。 (2) 駅前から続くアーケード商店街に存するため、賃貸用の店舗等も立地するが、地元個人事業者の自用物件が多い。賃貸市場の成熟の程度は相対的に低く、収益性を重視した店舗等の需要も弱く取引も少ない。よって収益価格は規範性がやや劣ると判断し、広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天理駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が多い中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天理市奈良県天理市川原城町２７３番５
標準地の範囲
東	120 m
西	250 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	17 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗が連担する旧来からの商業地域である。郊外大型店舗への顧客の流失等により、依然として需要は弱い。旧来の商店街は需要が停滞し低迷が持続する中、地価は下落傾向で推移していくものと予想される。 (2)中小規模の小売・飲食関連店舗が多く建ち並ぶ駅前から続くアーケード商店街で、客足の減少傾向が続いており、依然として需要は弱い。需要回復の兆しがなく、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)天理市人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向にある。天理市内の旧来の商店街は郊外大型店舗への顧客の流失が続き、需要の低迷が持続している。 (2)新型コロナの影響は薄れつつあるが、不透明さが払拭できない状況にあり、業務地等の需要は立地条件や業種により物件の選別化が進んでいる。
地域要因
(1)小規模店舗が多いアーケード商店街で、地域要因に特段の変化は認められない。郊外大型店舗への顧客流失が続き、地価は下落傾向にある。 (2)代表的商店街に存するが、新型コロナの影響により減少した天理教関連の客足の戻りが遅く、衰退化傾向が続いており、地価は下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	天理Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町２７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,895 円／平米 33万6,865 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,959 円／平米 33万464 円／坪
標準価格 平米 坪	13万155 円／平米 43万292 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	天理Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町２７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,912 円／平米 37万9,899 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,659 円／平米 37万2,451 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,753 円／平米 42万5,657 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天理Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町２７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,687 円／平米 32万6,259 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,891 円／平米 31万3,710 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,988 円／平米 42万9,740 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県天理市川原城町２７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万799 円／平米 33万3,241 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,791 円／平米 32万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,929 円／平米 42万6,239 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情