路線価 (2023) 宮城県仙台市太白区金剛沢2-127-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市太白区宮城県仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４
価格時点	2023 年
駅名	長町南駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は太白区西部丘陵地の住宅地域の圏域。需要者の中心は仙台市内居住者で、外部からの転入は少ない。街路条件の劣る雑然とした住宅地域であるが、地縁的選好性を持つ個人の需要は堅調で、建売住宅の建築も盛んである。需要の中心となる価格帯は２７０㎡程度の更地で１５００万、画地規模が半分程度の新築建売住宅で３０００万円程度。 (2) 同一需給圏は八木山丘陵地帯の住宅地域で、需要者の中心は市内の居住者。丘陵性の既存住宅地域で狭隘な街路が多いものの、近年、都市計画道路「郡山折立線」及び「長町八木山線」の開通により国道２８６号へのアクセスが向上し、近隣地域の地価の割安感が顕在化している。当該地域の需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心的価格帯は、更地は２７０㎡程度で１５００万円前後、新築戸建住宅は画地を小規模化して、３０００～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地は、第１種低層住居専用地域内の低層一般住宅を中心とする住宅地域内にあり、賃貸アパート等の収益物件は少なく、賃貸経営が成立するのが困難な地域であるため収益還元法は不採用とした。当該地域では自用目的での取引が中心であり、信頼性の高い取引事例を収集して求めた比準価格は当該地域の地域性を表す説得力ある妥当な価格と判断し、代表標準地との均衡も確認できる上記比準価格を鑑定評価額と決定した。 (2) 当該地域は丘陵地中腹部の既存住宅地域で、低層の一般住宅がほとんどであり、アパート等の賃貸物件は少なく、土地・建物価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない。また、都市計画法上の用途地域が「１低専」に指定され、対象標準地において経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長町南駅北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市太白区宮城県仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	道路配置・系統連続性の劣る雑然とした既存住宅地域
街路	基準方位北、　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別な変動要因はないが、地縁的選好性に基づく根強い需要を背景に、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (2)熟成した丘陵性の住宅地域で、今後も概ね現状維持で推移すると予測する。街路条件は劣るが、周辺の都市計画道路の整備等の影響により地価の割安感が顕在化し、需要は高まっており、地価は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 9.2 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ沿線や地下鉄沿線にある生活利便性・快適性の良好な住宅地域に対する需要は根強いが、品等の劣る住宅地域への需要は弱含み傾向にある。 (2)コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回復の兆しが見られる。太白区における住宅地需要は、全般的に堅調に推移している。
地域要因
(1)街路条件の劣る雑然とした古い住宅地域であるが、地縁的選好性に基づく根強い需要がある。 (2)地域の街路条件は劣るものの、都市計画道路「郡山折立線」、「長町八木山線」の開通により利便性が向上し、当該地域の需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,355 円／平米 17万6,392 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,849 円／平米 18万1,331 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,251 円／平米 17万6,048 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,506 円／平米 19万115 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,239 円／平米 19万2,538 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,381 円／平米 17万6,478 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314000 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,613 円／平米 21万6,917 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,841 円／平米 21万4,364 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,258 円／平米 19万2,601 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,457 円／平米 17万3,423 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,537 円／平米 20万3,441 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,109 円／平米 19万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区金剛沢２丁目１２７番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,161 円／平米 18万5,668 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,437 円／平米 21万3,029 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,088 円／平米 21万5,181 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情