路線価 (2023) 奈良県橿原市山之坊町81-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 橿原市奈良県橿原市山之坊町８１番２６
価格時点	2023 年
駅名	耳成駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	912万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	912万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね近鉄大阪線、橿原線及びＪＲ桜井線沿いの中小規模普通住宅地域である。需用者の中心は橿原市居住者が中心であるが、他市町からの転入も期待できる。当該地域は中和幹線背後に位置し、戸建住宅地域として熟成している。駅等接近性に比較的恵まれることから、需給は持ち直し傾向が認められ、地価は強含みで推移している。対象標準地と同規模の宅地で１，０００万円以内、新築住宅で２，５００～３，０００万円が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は近鉄橿原線、近鉄大阪線沿線で、橿原市を中心とした圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち橿原市居住者が大半を占める。橿原市での閑静な住宅地である。景気は新型コロナでの行動制限が徐々に緩和される中で、全体的に回復傾向が見られる。土地は８００万円～１５００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用の戸建住宅を主とする中小規模住宅地域で、賃貸アパートは存在しないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性については同価格決定の要旨の通りである。比準価格は市場性を有する適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　標準地は、徒歩圏内にあるが、規模の関係から経済合理的な賃貸住宅の建築が困難である為、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏内の小規模住宅が多い閑静な住宅地域）等も考慮の上、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を採用し、代表標準地（橿原－１４）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	耳成駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１５ｍ斜線高度
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橿原市奈良県橿原市山之坊町８１番２６
標準地の範囲
東	60 m
西	35 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　　　　　　　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１５ｍ斜線高度
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も地域要因の大きな変化は考えられず、現況を維持するものと予想される。地価水準は当面の間は、横這いから強含みで推移するものと予測される。 (2)戸建住宅地域として成熟し、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は県内では相対的に低位にある。需要は回復しつつあるが、選別化の傾向が強く、二極化が進行している。 (2)橿原市の人口は微減で、世帯数は微増である。
地域要因
(1)閑静な住宅地域として熟成しており地域要因に特段の変化は認められない。最寄駅から徒歩圏内にあり、需要は比較的強く、地価は横這い傾向にある。 (2)地価が上昇方向にある地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市山之坊町８１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,352 円／平米 26万2,338 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,352 円／平米 26万2,338 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,796 円／平米 25万7,194 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市山之坊町８１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万819 円／平米 30万248 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,038 円／平米 29万4,360 円／坪
標準価格 平米 坪	8万650 円／平米 26万6,629 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市山之坊町８１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万606 円／平米 29万9,543 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,599 円／平米 27万9,684 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,659 円／平米 26万9,965 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	橿原Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市山之坊町８１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万427 円／平米 26万5,892 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,850 円／平米 26万678 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,808 円／平米 26万3,845 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さ制限１０ｍ
特別な事情