路線価 (2023) 奈良県橿原市今井町4-428 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 橿原市奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
価格時点	2023 年
駅名	大和八木駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,975 円 1平米 7万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,975 円／坪 1平米 7万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね近鉄各線及びＪＲ桜井線の圏域の内、橿原市の中心部に位置する古くからの住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域は今井町伝統的建造物群保存地区に指定された古くからの町並みが残る地域である。このような地域の状況より、需用者は地縁的関係を有する者、地域的選考性の高い者が多く、他地域からの転入は殆ど認められない。取引件数も少なく、取引価格にも幅が認められることから、価格の中心価格帯を見い出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は橿原市及びその周辺市町のうち、近鉄各線及びＪＲ桜井線沿線の住宅地域が中心となる。標準地が存する地域は、伝統的建造物群保存地区内の古い街並みが残る住宅地域で、主な需要者は当該圏内の居住者が大半を占め、地縁性が強いため同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域の中心価格帯は、標準的規模の土地で１，２００万円～１，５００万円、新築戸建で２，８００万円～３，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、伝統的建造物群保存地区に指定された住宅地域で、賃貸アパートは存在しないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性については同価格決定の要旨の通りである。比準価格は市場性を有する適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 伝統的建造物群保存地区内の古い街並みが残る住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需要が弱く、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を有し実証性を反映した取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大和八木駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く古い街並みが残る住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	伝建保存地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橿原市奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　　　　　　　　北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	伝建保存地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伝統的建造物群保存地区に指定された古くからの住宅地域。町並みの維持保存が計られていることから、地域要因の変動は認められず現況を維持していくものと予想される。地価は概ね横這いで推移するものと予測される。 (2)近隣地域は、伝統的建造物群保存地区内の古い街並みが残る住宅地域である。地域要因に特段の変化は無く、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,975 円 1平米 7万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,975 円 1平米 7万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万4,975円 1平米 7万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は県内では相対的に低位にある。需要は回復しつつあるが、選別化の傾向が強く、二極化が進行している。 (2)橿原市の人口は減少傾向で、高齢化が進んでいる。利便性の良い一部地域を除き、需要はやや弱含みである。
地域要因
(1)伝統的建造物群保存地区に指定された古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。地価は概ね安定し、横這い程度で推移している。 (2)地域要因に変化は無く、地価は概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,722 円／平米 28万6,703 円／坪
推定価格 平米 坪	8万973 円／平米 26万7,697 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,151 円／平米 24万5,143 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,883 円／平米 40万6,251 円／坪
推定価格 平米 坪	12万474 円／平米 39万8,287 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,690 円／平米 31万6,351 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,444 円／平米 25万6,030 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,465 円／平米 24万6,181 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,801 円／平米 24万3,986 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	伝建地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	橿原Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,915 円／平米 25万4,281 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,407 円／平米 24万9,296 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,710 円／平米 25万297 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,700 円／平米 25万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	橿原Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,084 円／平米 24万4,922 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,631 円／平米 24万118 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,887 円／平米 24万4,270 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情