路線価 (2023) 奈良県橿原市土橋町197-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 橿原市奈良県橿原市土橋町１９７番１
価格時点	2023 年
駅名	真菅駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,936 円 1平米 8万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (1247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,936 円／坪 1平米 8万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は橿原市及び近隣市町の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域である。需要者の中心は、自動車を利用する顧客を対象とする物販及び飲食業者等の沿道サービス型の事業者である。当該地域は中和幹線沿いで交通量が多く、需要は堅調に推移しているが、沿道サービス型の店舗等は定期借地権等の利用者が多いため、店舗用地の売買は、当該地域では相対的に少なく、規模や価格帯は様々であることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は橿原市を中心として周辺市町の幹線道路沿いに形成された路線商業地域の圏域である。需要者は地元事業者や全国展開している大手事業者もその対象となる。交通量の豊富な中和幹線沿いに立地し、面的な供給が限定的であるため地価は安定的に推移している。相場に関しては売主、買主の意向が強く反映される傾向が強く、また事業用定期借地契約による供給が多いことから水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中和幹線沿いに店舗、営業所等が見られる路線商業地域である。賃貸需要はあるが、定期借地権を活用した店舗が多く、賃貸市場の成熟の程度が低いことから、収益価格の信頼性がやや劣る。自己使用目的での取引が中心であり、取引に当たっては市場性を重視すると考えられる。したがって、本件においては、路線商業地域等の取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 代替競争関係にある取引事例を収集して比準価格を試算した。こうして得られた価格は現下の商業地域の市況を忠実に反映した客観的かつ実証的で説得力を有する価格である。一方で収益価格は低位に算出された。これは自用及び自営目的での取引が中心の地域であり、元本に見合った賃料を収受し得ないことが主要な要因と考えられる。以上より本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真菅駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	377.2 坪 (1247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橿原市奈良県橿原市土橋町１９７番１
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	50 m
面積	1250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに店舗、営業所等が見られる路線商業地域であり、中和幹線沿いの路線商業地域は一定の需要が認められているため、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (2)県道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。交通量が豊富で集客力を有する路線であるため地価は安定的に推移するものと推定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万8,450 円 1平米 9万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万9,936円 1平米 8万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万8,450円 1平米 9万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万9,936円 1平米 8万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあるが、奈良県下では比較的緩やかに地価は推移している。 (2)人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価水準は地域間で区々であり二極化が顕著になりつつある。
地域要因
(1)中和幹線沿いの路線商業地域は商業集積度が上昇しつつあるが、地価は横ばいの傾向にある。 (2)地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面は現状で推移するものと思われる。地価水準も横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市土橋町１９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,758 円／平米 25万456 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,030 円／平米 32万7,393 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,356 円／平米 30万2,023 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市土橋町１９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	9万531 円／平米 29万9,295 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大和郡山Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県橿原市土橋町１９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,069 円／平米 31万4,298 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,009 円／平米 32万712 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,518 円／平米 30万2,559 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天理Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	天理市
地域	奈良県橿原市土橋町１９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万799 円／平米 33万3,241 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,791 円／平米 32万9,909 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,804 円／平米 30万3,504 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大和郡山Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県橿原市土橋町１９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,294 円／平米 32万1,654 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,294 円／平米 32万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,960 円／平米 30万4,020 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情