路線価 (2023) 奈良県橿原市大久保町435-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	奈良県 橿原市奈良県橿原市大久保町４３５番３外
価格時点	2023 年
駅名	畝傍御陵前駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,600万 円 (759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,610万 円 (759 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,953 円／坪 1平米 8万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね橿原市及び近隣市町の圏域内に存する駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する事業者やマンション開発業者等である。当該地域は、店舗や一般住宅等が混在する駅前商業地域であり、駅に近接することから店舗需要だけでなく賃貸マンション開発等の需要が見込まれる。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は橿原市及び周辺市町の主として鉄道各駅の周辺に形成された既成の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ中小規模法人が中心である。駅接近条件が良好であり、供給も限定的であることから比較的需給バランスは保たれている。相場に関しては売主、買主の意向が強く反映される傾向が強く、また区画規模により単価が区々であることから、水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は駅前から続く商業地域に存し、賃貸用の建物も立地するが、旧来の自用の店舗や住宅も多く、１階店舗の需要者は医療関連店舗や学習塾等に限定され賃貸市場の成熟の程度はやや低い。従って、収益価格は信頼性がやや劣るので、広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集選択した事例を採用して試算した価格であり客観的で説得力を有する。一方、収益価格については賃貸市場の一定の需要はあるが商圏が狭く、繁華性の低い商業地域であり、元本に見合った賃料を収受し得ないため低く試算されたものと思慮する。本件においては市場性を忠実に反映する比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	畝傍御陵前駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	229.6 坪 (759 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	橿原市奈良県橿原市大久保町４３５番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	13 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに、店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域であり、地域要因に変動は見られず現状維持と予測する。住宅需要に大きな変化はないが店舗需要は弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)駅接近条件の良好な県道沿に立地するが繁華性が低く住宅需要も低迷していることから地価は下落基調で推移するものと推定する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,854円 1平米 9万700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 28万8,283円 1平米 8万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 28万8,283円 1平米 8万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れつつあるが、不透明さが払拭できない状況にあり、業務地等の需要は立地条件や業種により物件の選別化が進んでいる。 (2)人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価水準は地域間で区々であり二極化が顕著になりつつある。
地域要因
(1)駅前から続く区画の整った近隣型の商業地域であり、マンション需要は堅調であるが店舗需要は弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移した。 (2)駅接近条件の良好な商業地域であるが地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面は現状で推移するものと思われる。
個別的要因	(1)角地と不整形の個別的要因がほぼ相殺され、類似不動産に劣ることはなく、一定の競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	橿原Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市大久保町４３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,255 円／平米 30万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,116 円／平米 29万4,617 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	橿原Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市大久保町４３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,603 円／平米 23万6,720 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,746 円／平米 23万7,192 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,695 円／平米 30万6,450 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,500 円／平米 30万5,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	橿原Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	橿原市
地域	奈良県橿原市大久保町４３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,022 円／平米 32万755 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,494 円／平米 30万5,785 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,189 円／平米 31万1,389 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大和郡山Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	奈良県
市区町村	大和郡山市
地域	奈良県橿原市大久保町４３５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万818 円／平米 30万244 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,212 円／平米 33万4,607 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,432 円／平米 28万5,744 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情