路線価 (2023) 宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫40-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市太白区宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 19000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (1227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,944 円 1平米 8,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	994万 円 (1227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,779 円／坪 1平米 8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台市南西部郊外の市街化調整区域及び都市計画区域外に存する農家集落地域。需要者は地縁関係者が中心。市内の住宅需要には割安感のほかライフスタイルの多様化等により都市縁辺部へと広がりが認められるものの、農家住宅を中心として水田等の農地が多い市街化調整区域の当該地域では外部からの転入は殆ど見られず、需要は弱含みで推移している。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、仙台市及び隣接市町の市街化調整区域並びに都市計画区域外の農家集落地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。仙台市全体で宅地需要が堅調であり、調整区域であっても利便性の高いエリアでは高値取引も散見されるが、外縁部で利便性の劣るエリアの需要は喚起されない状況が継続する。取引が少ないため需要の中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を中心とする郊外の集落地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類似の取引事例から広域的に検討して求められた比準価格を採用することとし、市街化調整区域にあるため一般住宅地に比べ不動産市場の分析を慎重に行った上、同一需給圏の需給動向等に注意を払い、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の賃貸物件が殆ど存しない市街化調整区域内の集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙台駅西方
距離	19000 m
土地の状態
土地面積	371.1 坪 (1227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地と山に囲まれた農家住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市太白区宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１
標準地の範囲
東	250 m
西	140 m
南	180 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	秋保温泉地区北西部、県道背後の山裾に形成された農家集落地域
街路	基準方位北、６．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)秋保温泉郷に比較的近い県道背後の農家集落地域であり、付近では新たな小規模の開発も見られるが、市街化調整区域にあって今後も概ね現状のまま推移するものと考えられる。地価は若干弱含みで推移すると予測する。 (2)旧来からの農家集落地域で特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。利便性に劣る地理的条件に加えて市街化調整区域であるため今後の発展は見込みにくく、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,944 円 1平米 8,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,779 円 1平米 8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,944円 1平米 8,150円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,779円 1平米 8,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は薄まり、低金利環境が続くなか都市部鉄道沿線を中心に住宅需要は堅調。割安感のある郊外部に広がりも見られる。 (2)仙台市全般において住宅地に対する底堅い需要が継続し、市街化調整区域であっても利便性の状況が地価水準に大きな影響を与える。
地域要因
(1)秋保温泉郷には比較的近いが、農家住宅を中心とする市街化調整区域内の村落地区であり、需要は限定的。地価は若干の下落基調で推移している。 (2)太白区外縁部における山間部の農家住宅地域で利便性に劣るため、需要は地縁、血縁関係者に限定される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,525 円／平米 2万8,184 円／坪
推定価格 平米 坪	8,491 円／平米 2万8,071 円／坪
標準価格 平米 坪	8,164 円／平米 2万6,990 円／坪
査定価格 平米 坪	8,160 円／平米 2万6,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,335 円／平米 4万4,086 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,242 円／平米 4万3,778 円／坪
標準価格 平米 坪	9,089 円／平米 3万48 円／坪
査定価格 平米 坪	9,090 円／平米 3万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,830 円／平米 2万2,580 円／坪
推定価格 平米 坪	1万755 円／平米 3万5,556 円／坪
標準価格 平米 坪	7,242 円／平米 2万3,942 円／坪
査定価格 平米 坪	7,240 円／平米 2万3,935 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,406 円／平米 1万7,872 円／坪
推定価格 平米 坪	5,679 円／平米 1万8,775 円／坪
標準価格 平米 坪	8,101 円／平米 2万6,782 円／坪
査定価格 平米 坪	8,100 円／平米 2万6,779 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314050 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市太白区
地域	宮城県仙台市太白区秋保町湯元字太夫４０番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,732 円／平米 1万8,950 円／坪
推定価格 平米 坪	6,331 円／平米 2万930 円／坪
標準価格 平米 坪	8,138 円／平米 2万6,904 円／坪
査定価格 平米 坪	8,140 円／平米 2万6,911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情